>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)及物管行業(yè)23年第36周周報：核心城市政策迅速落地，來訪情況有所改善-230910
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本周政策情況：四大行明確存量貸款利率調(diào)整細則，二三線“認房不認貸”繼續(xù)跟進。中央層面，根據(jù)政府官網(wǎng)，本周保障性住房工作部署會議何立峰表示，保障房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。根據(jù)銀行官網(wǎng)，四大行明確存量首套住房貸款利率調(diào)整細則，將與存量個人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進行協(xié)商調(diào)整。地方層面，根據(jù)各地政府官網(wǎng)，本周蘇州、杭州等二三線城市落實“認房不認貸”政策，沈陽、大連取消限購限售，南京全面取消限購，青島、南京等多地跟進降低首付比例和貸款利率下限，此外沈陽、贛州等多地公積金放松。
本周基本面情況：成交邊際回落，推盤持續(xù)下行。根據(jù)Wind及克爾瑞數(shù)據(jù)，本周56城新房成交環(huán)比下降25.1%，同比下降9.5%，成交邊際回落，市場景氣度處于低位，其中一線、二線、三四線分別環(huán)比下降30.2%、30.2%、12.2%，一線城市中上海、深圳環(huán)比降幅較大，分別下降46.4%、29.5%。11城單周商品房推盤面積環(huán)比下降19.8%，同比下降43.4%，商品房批售比（MA3）為1.07，去化周期為27.04個月，推盤規(guī)模持續(xù)下行。13城二手房環(huán)比下降15.8%，同比上升2.8%，二手房成交熱度回落，但周末來訪情況持續(xù)改善。
本周土地情況：分線成交小幅回落，出讓金環(huán)比下行。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，本周商住土地成交面積環(huán)比下降0.3%，同比下降9.9%，出讓金環(huán)比下降28.3%，同比下降45.3%，其中一線城市環(huán)比下降67.1%，二線、三線城市分別下降37.4%、17.0%，土地成交金額邊際回落，第36周商住土地供銷比（MA3）為1.29，環(huán)比持平。
開發(fā)板塊觀點：核心城市政策迅速落地，來訪情況有所改善。本周新房、二手房成交規(guī)模環(huán)比均有回落，831新政發(fā)布以來，以北上為代表的一線及強二線城市放松政策持續(xù)出臺，政策出臺速度及力度均超市場預期。受決策周期、政府審批等因素影響網(wǎng)簽成交量尚未明顯修復，但寬松政策所釋放的購買力對市場的正向影響未來將逐步在數(shù)據(jù)端體現(xiàn)。目前影響房地產(chǎn)市場信心及走勢的兩大預期“房價預期”“收入預期”仍需市場及整體經(jīng)濟的進一步改善扭轉(zhuǎn)，推薦關(guān)注后續(xù)政策跟進情況及效果，以及市場改善下頭部優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營估值彈性。
物業(yè)板塊觀點：板塊小幅震蕩，估值仍處低位。本周恒生指數(shù)下降1.0%，物業(yè)板塊平均上升1.7%，其中龍頭央國企上升1.2%，龍頭未違約民企上升8.2%，龍頭違約民企上升7.2%，物業(yè)板塊整體動態(tài)PE9.9x，處于20年以來4.1%分位。
風險提示?；久娌患邦A期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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