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9月44城新房成交面積同比] -21%，環(huán)比-6%；14城二手房成交面積同比+33%，環(huán)比-1%。截至8日，9月44城新房累計(jì)成交面積同比-21%，環(huán)比8月同期-6，全年累計(jì)同比-6%。其中，一線城市9月累計(jì)成交同比-45%，環(huán)比8月同期-2%，全年累計(jì)同比+7%。二線城市9月累計(jì)成交同比+0%，環(huán)比8月同期-9%，全年累計(jì)同比-8%。三四線城市9月累計(jì)成交同比-32%，環(huán)比8月同期+3%，全年累計(jì)同比-11%。9月14城二手房累計(jì)成交面積同比+33%，環(huán)比8月同期-1%，全年累計(jì)同比+30%。
　　一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后市場(chǎng)熱度有所回升。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，北上廣深“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后新房到訪與認(rèn)購(gòu)量均有所上升，優(yōu)質(zhì)板塊項(xiàng)目關(guān)注度較高，北京9月（截至8日）日均新房認(rèn)購(gòu)套數(shù)較8月增長(zhǎng)36%，認(rèn)購(gòu)面積增長(zhǎng)29%。由于本次新政利好的是外地買房的上海首套剛需及上海置換客戶，二手房掛牌量明顯增加，帶看量也有所增加，但成交量尚未出現(xiàn)明顯變化。近期地產(chǎn)寬松政策逐步落地，疊加“金九銀十”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季與年底開發(fā)商促銷，9月銷售有望回升。
　　政策力度持續(xù)加碼，重點(diǎn)城市放開限購(gòu)限價(jià)。7日南京宣布放開玄武、秦淮、建鄴、鼓樓四區(qū)限購(gòu)政策，此前實(shí)際執(zhí)行中外圍六區(qū)已不再限購(gòu)，因而至此南京限購(gòu)已全面放開，打響核心一二線城市放開限購(gòu)的第一槍。此外沈陽(yáng)、大連也在近期全面取消限購(gòu)政策，天津限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)。目前鄭州、廈門、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、杭州、武漢等近30城已針對(duì)局部區(qū)域或群體進(jìn)行放松，但限購(gòu)尚未完全解除。預(yù)計(jì)接下來其他重點(diǎn)二線城市有望逐步跟進(jìn)，更多樓市承壓城市有望迎來一波限購(gòu)松綁潮。廣州等城市已取消“限價(jià)令”，官方不再提供指導(dǎo)價(jià)，開發(fā)商仍需備案但可自由決定價(jià)格漲跌。
　　融資總額同比增加，信用債增長(zhǎng)顯著。2023年8月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為697.1億元，同比大幅增長(zhǎng)22.2%，環(huán)比下降9.6%；其中信用債融資463.3億元，同比增長(zhǎng)59.0%，環(huán)比下降10.1%。行業(yè)平均利率為3.35%，同比下降0.27個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.11個(gè)百分點(diǎn)。2023年1-8月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為5510.0億元，同比下降8.5%，環(huán)比降幅收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)。從融資結(jié)構(gòu)來看，8月信用債規(guī)模占比66.5%，海外債占比3.6%，信托占比1.9%，ABS融資占比28.1%。2023年9月到期債券余額為734.8億元，其中，海外債占比為30.2%，信用債占比為69.8%。2023年內(nèi)到期債券余額為2607.2億元，其中海外債占比為35.6%，信用債為64.4%。
　　投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前板塊應(yīng)當(dāng)關(guān)注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、萬科A等；2）物管企業(yè)：中海物業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策效果不及預(yù)期；行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。