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行情回顧：截至9月8日，申萬房地產(chǎn)板塊本周下跌1.1%，跑贏滬深300指數(shù)0.26個百分點，在申萬31個行業(yè)中排名第21；月初至今下跌0.66%；本年下跌9.55%。SW二級房地產(chǎn)板塊方面，本周SW房地產(chǎn)開發(fā)下跌1.12%，SW房地產(chǎn)服務(wù)下跌0.58%。
　　房地產(chǎn)個股漲跌情況：張江高科、*ST泛海、ST世茂、京基智農(nóng)、棲霞建設(shè)周漲幅居前；張江高科、*ST泛海、京基智農(nóng)、ST世茂、棲霞建設(shè)月漲幅居前；張江高科、*ST泛海、京投發(fā)展、城建發(fā)展、云南城投年度漲幅居前。天房發(fā)展、京投發(fā)展、中迪投資、大龍地產(chǎn)、榮盛發(fā)展周跌幅居前。
　　房地產(chǎn)板塊本周估值：截至2023年9月8日，SW房地產(chǎn)板塊整體PE（TTM）為13.92倍，目前板塊估值處于近一年平均估值之上。
　　房地產(chǎn)行業(yè)周觀點：本周周三由于市場對房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)出臺的預(yù)期，疊加港股內(nèi)房股大漲，帶動A股房地產(chǎn)板塊也出現(xiàn)了單日2.4%的漲幅。但全周來看，板塊累計下跌1.1%，整體仍維持震蕩小幅下行格局。
　　當前四大一線城市北上廣深已全部發(fā)布落實“認房不認貸”政策，部分二線城市也公布執(zhí)行“認房不認貸”，甚至部分城市官宣取消限購、限售等政策。另一方面，本周包括中、農(nóng)、工、建等銀行發(fā)文宣布降低存量首套房利率，利率調(diào)整政策迅速落地。
　　樓市方面，在“認房不認貸”及其他樓市優(yōu)化措施持續(xù)疊加之下，部分城市特別是北京、上海等一線城市樓市活躍度有所提升，一二手房成交均有所帶動。市場情緒得到一定程度的激活。預(yù)計隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的到來，將進一步推升行業(yè)景氣度探底回升，對房地產(chǎn)板塊行情走勢也將有一定的刺激作用。
　　而從上市房企2023年中報整體情況來看，上半年行業(yè)整體盈利水平仍持續(xù)下行，但跌幅相比上年有所收窄；同時行業(yè)整體毛利率及凈利潤率水平出現(xiàn)探底回升狀態(tài)，行業(yè)盈利底部或者已經(jīng)出現(xiàn)。預(yù)期后續(xù)行業(yè)銷售、融資及業(yè)績將持續(xù)向上修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步走出周期底部。
　　在行業(yè)大洗牌及出清過后，剩下的經(jīng)營穩(wěn)健及優(yōu)質(zhì)房企將更能獲得行業(yè)后續(xù)持續(xù)健康發(fā)展的機遇，進一步提升市場占有率，并且將能享受估值及業(yè)績雙重提升帶來的市值修復(fù)空間。建議可關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健的頭部央國企及聚焦一二線城市的區(qū)域龍頭企業(yè)。包括保利發(fā)展（600048）、華發(fā)股份（600325）、萬科A（000002）、濱江集團（002244）、招商蛇口（001979）等。
　　風險提示：房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺低于預(yù)期，“房住不炒”持續(xù)提及，地方政府救市政策落實及成效不足；樓市銷售持續(xù)低迷，銷售數(shù)據(jù)不理想，開發(fā)商對后市較悲觀，開發(fā)投資持續(xù)走低；房企資金鏈改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)；經(jīng)濟增速持續(xù)回落，失業(yè)率及降薪情況攀升，帶來購房需求及信心不足。