>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報：2023W36，認房不認貸落地后市場熱度升溫，核心城市寬松進程持續(xù)-230910
| 上傳日期： |
2023/9/10 |
大小： |
1003KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,肖依依 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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認房不認貸落地后市場熱度升溫，建議以月度數(shù)據(jù)判斷政策落地后的效果。本周一線城市特別是北京的新房二手房市場表現(xiàn)亮眼，北京日均、周均的成交規(guī)模均有較大幅度增長。上海、深圳、廣州市場也有不同程度的回暖。我們認為，認房不認貸落地后，大量前期觀望和積壓的客群加速入市，助推了本輪階段性行情，但本周成交的大部分是已具備簽約條件后的集中簽約，且新政所鼓勵的“賣一買一”受制于置換房產(chǎn)的出清速度，這部分需求的入市仍需時間。整體而言核心城市市場熱度是有所升溫的，但我們建議以月度的數(shù)據(jù)去判斷政策落地后真實的效果。
本周廣州、南京等核心城市進一步調(diào)整購房政策，核心城市寬松進程將持續(xù)。廣州成為首個調(diào)降首付比例的一線城市，二套房非普最低首付比例由70%調(diào)降至40%。在“831新政”明確城市首套二套首付比例下限為20%/30%后，我們報告中提到該政策是為后續(xù)一線城市放松“鋪路”，我們認為繼廣州之后，北京、上海、深圳限貸政策也有望跟進調(diào)整。此外，本周南京全面放開限購。這是因城施策背景下首個全域打開限購的核心二線城市（目前多數(shù)核心二線城市依然執(zhí)行部分區(qū)域限購），我們認為更多二線城市乃至一線外圍的限購政策將進一步放松。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計變動幅度為-1.1%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)0.24個百分點，在29個中信行業(yè)板塊排名中位列第20名。本周上漲個股共25支，較上周減少52支，下跌股數(shù)為97支。
新房：受網(wǎng)簽備案滯后影響，本周30個城市新房成交面積為163.9萬平方米，環(huán)比下降37.1%，同比下降29.3%，其中樣本一線城市的新房成交面積為37.9萬方，環(huán)比-34.3%，同比-51.6%；樣本二線城市為101.9萬方，環(huán)比-33.9%，同比6.8%；樣本三線城市為24.2萬方，環(huán)比-50.4%，同比58.6%。從今年累計36周新房成交面積同比看，樣本30城共計9979.2萬方，同比-5.4%；一線城市為2325.3萬方，同比5.1%；二線城市為5622.2萬方，同比-8.6%；三線城市為2031.8萬方，同比-7.1%。
二手房：本周我們跟蹤的13個樣本城市二手房成交面積合計87.7萬方，環(huán)比下降8.9%，同比下降8.6%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為30.1萬方，環(huán)比1.2%；樣本二線城市為38.5萬方，環(huán)比-8.4%；樣本三線城市為19.2萬方，環(huán)比-22.0%。
信用債：本周共發(fā)行房企信用債5只，環(huán)比減少9只；發(fā)行規(guī)模共計60.00億元，環(huán)比減少75.51億元，總償還量113.11億元，環(huán)比減少22.56億元，凈融資額為-53.11億元，環(huán)比減少52.94億元。主體評級方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評級以AA+（63.3%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般公司債（40.0%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以1-3年（63.3%）的債券為主。
投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個階段持續(xù)跑贏同行。擇股方向包含以下幾個方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建發(fā)展等；深圳—天健集團等；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負債少、相對抗周期波動的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
風險提示：政策落地不及預期、需求復蘇不及預期、房企出險風險蔓延。
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