>> 招商證券-金地集團(600383)投資維持審慎，期望Q4銷售回升帶動資金鏈改善-230911
| 上傳日期： |
2023/9/11 |
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pdf 共5頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
強烈推薦 |
作者： |
趙可 |
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上半年公司營收相對穩(wěn)健，業(yè)績承壓，調(diào)增竣工計劃或?qū)θ杲Y(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模形成一定程度的支撐；上半年銷售排名與一季度持平，較去年全年有所下滑；拿地謹慎，深耕高能級城市，土儲質(zhì)量較優(yōu)；財務(wù)穩(wěn)健，融資成本進一步優(yōu)化，整體資金鏈邊際下降，現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)上以銷售回款為主導(dǎo)；持有型物業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)租金收入高增，金地智慧服務(wù)和代建業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。預(yù)計2023-2025年EPS分別為1.30、1.26、1.31元，維持“強烈推薦”評級，考慮到公司高能級城市項目進入推盤周期，且中長期有望受益于行業(yè)競爭格局改善，給予目標價9.08元/股（對應(yīng)2023PE=7X）。
上半年公司營收相對穩(wěn)健，業(yè)績承壓。2023年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入/營業(yè)利潤/歸母凈利潤分別為369億元/33億元/15億元（同比分別+31.1%/-19.3%/-22.3%）。23H1公司營收相對穩(wěn)健，營業(yè)利潤增速低于營業(yè)收入：主要由于公司毛利率較22H1下降5.6 PCT至16.6%（其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率較22H1下降6.3 PCT至14.9%），投資收益較上年同期減少15.5億元至7.1億元；而稅金及附加較22H1減少9.2億元至4.8億元，則形成一定對沖作用。歸母凈利潤增速低于營業(yè)利潤，主要因為報告期內(nèi)所得稅費用增加（23H1所得稅費用較22H1增加3.3億元至10.5億元），而結(jié)算權(quán)益比提升（23H1歸母凈利潤占凈利潤的比例較22H1增加9.0 PCT至67.0%）形成一定對沖作用。
全年來看，調(diào)增竣工計劃或?qū)θ杲Y(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模形成一定程度的支撐。中報對全年新開工和竣工計劃都進行了上調(diào)，根據(jù)中報，公司23年全年計劃新開工/竣工面積分別435萬平方米/1353萬平方米，較年初計劃值分別增加22.5%/4.5%。截止23年6月底，公司合同負債971億元（較截止22年年底的768億元增加26.4%），對22年營收的保障系數(shù)0.81倍（高于22年底的0.64倍），并考慮到公司往年資產(chǎn)減值較為充沛，或?qū)θ陿I(yè)績形成一定支撐。
上半年銷售排名與一季度持平，較去年全年有所下滑。公司上半年全口徑累計銷售面積/金額分別為471萬平方米/858億元（同比分別+12.4%/-14.7%），對應(yīng)銷售均價1.82萬元/方（同比-24.1%）。根據(jù)克而瑞，公司23H1全口徑銷售額位列行業(yè)第12，與23Q1持平，較22全年下滑5名。
拿地謹慎，深耕高能級城市，土儲質(zhì)量較優(yōu)。公司上半年累計新增全口徑計容建面/總地價分別為85萬平/119億元（同比分別為-45.5%/-33.5%），對應(yīng)樓面均價1.40萬元/平（同比為+22%），新增項目主要聚焦高能級城市，包括上海、杭州、南京、西安、東莞等城市，新獲取項目中一二線城市占比達73%。上半年投資力度（全口徑拿地額/全口徑銷售額）為13.9%，較上年同期（17.8%）有所放緩，在行業(yè)整體銷售尚有不確定的背景下，公司以“量入為出”原則進行審慎投資。
土儲方面，截止23年6月底，公司總土地儲備約4878萬方（未結(jié)轉(zhuǎn)口徑），估算公司未售口徑貨值約5600億，對應(yīng)靜態(tài)去化周期2.7年左右。權(quán)益土地儲備約2194萬方，其中一二線占比約73%，土儲相對充沛且質(zhì)量較優(yōu)。
財務(wù)穩(wěn)健，融資成本進一步優(yōu)化，整體資金鏈邊際下降，現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)上以銷售回款為主導(dǎo)。截至23年中，公司賬面有息負債1096億元（較22年末減少4.9%），貨幣資金461億元（較22年末減少15.5%），扣預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率62.9%（較22年末減少2.4 PCT），凈負債率53.5%（較22年末+1.3 PCT）。期限上看，短期有息負債占比37.2%（較22末上升1.3 PCT）；來源上看，銀行借款/公開市場融資/其他融資占比分別為70.8%/29.0%/0.2%，對比22年底的來源結(jié)構(gòu)（銀行借款/公開市場融資/其他融資占比分別為61%/38%/1%），公開市場融資比例顯著下降；綜合融資成本4.39%（較22年末降低14 BP）。
此外，截止23年中，公司現(xiàn)金流方面：整體資金鏈（過去四個季度的現(xiàn)金總流入/過去四個季度的總流出）為93%，自22年年底開始整體資金鏈低于100%，并逐季度邊際下滑，期望未來能隨政策影響銷售改善而改善；結(jié)構(gòu)上，公司經(jīng)營流入、籌資流入、投資流入占總流出的比例分別為75.8%、18.7%、5.4%，說明公司現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)以銷售回款主導(dǎo)，且經(jīng)營流入占比提升。
持有型物業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)租金收入高增，金地智慧服務(wù)和代建業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。
持有型物業(yè)：（1）商辦物業(yè)方面，上半年在營寫字樓、商業(yè)項目19個，實現(xiàn)租金收入12億元（同比+16.6%），平均出租率73%。（2）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，在營項目36個，實現(xiàn)租金收入16億元（同比+643.9%），平均出租率83%，同時公司還進行了租金以外的收入拓展，光伏試點成功帶來相關(guān)增值服務(wù)收入首次破千萬元。（3）長租公寓方面，成熟項目平均出租率穩(wěn)定在95%以上。
金地智慧服務(wù)：截至23年6月末，公司合約管理面積達3.7億平方米（同比+2.2%），在管面積達2.2億平方米（同比+11.9%），其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目實現(xiàn)集中突破，上半年中標園區(qū)項目28個。
代建業(yè)務(wù)：上半年，金地管理新增簽約管理面積約368萬平方米（其中住宅/非住宅分別約204萬平方米/164萬平方米），成功進入鄭州、長沙
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