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8月前百開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售環(huán)比僅跌1%：根據(jù)克爾瑞的初步數(shù)據(jù)，雖然8月是傳統(tǒng)淡季，加上東北惡劣天氣因素，但中國(guó)前百開(kāi)發(fā)商合同銷(xiāo)售額仍大致持平7月水平。2023年8月全口徑銷(xiāo)售總額由7月3,810億元（人民幣，下同）環(huán)比僅下跌1%至3,775億元。2023年8月銷(xiāo)售總面積約為2,173萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌3.5%。2023年前八個(gè)月合同銷(xiāo)售總額同比下跌10.0%至42,148億元（2022年前八個(gè)月：46,819億元）。
　　 26家上市開(kāi)發(fā)商的8月銷(xiāo)售額環(huán)比上升4%：我們跟蹤的26家主要上市開(kāi)發(fā)商8月銷(xiāo)售額環(huán)比上升4%，主要是銷(xiāo)售面積有所增加（環(huán)比+5%），而銷(xiāo)售價(jià)格則保持平穩(wěn)。26家開(kāi)發(fā)商在首8月銷(xiāo)售額表現(xiàn)分化，與去年首8月銷(xiāo)售額相比，國(guó)企普遍上升，但民企則全線下跌，當(dāng)中表現(xiàn)最好的包括保利（+86%）、越秀（+60%）和建發(fā)（+31%）。在8月銷(xiāo)售額排名前十開(kāi)發(fā)商中，國(guó)企數(shù)量維持8家，民企2家（分別為碧桂園和龍湖地產(chǎn)，排名維持在6/8位）。在前50的房企中，前八個(gè)月國(guó)企合同銷(xiāo)售額市占率進(jìn)一步擴(kuò)大至70.7%（首7個(gè)月：70.1%）。
　　預(yù)計(jì)4季度改善性需求穩(wěn)定市場(chǎng)。在近期重磅政策密集出臺(tái)后，當(dāng)中包括認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)存量房房貸利率以及降低首付要求，我們相信核心一/二線城市改善性需求端將有明顯支持。雖然8月銷(xiāo)售額仍維持在低水平，但在密集政策出臺(tái)后，我們預(yù)計(jì)整體購(gòu)房情緒或有邊際復(fù)蘇，4季度銷(xiāo)售會(huì)略有回升。
　　投資啟示：在銷(xiāo)售表現(xiàn)分化的情況下，我們預(yù)計(jì)民企仍然面對(duì)明顯資金壓力，我們期待后續(xù)融資端繼續(xù)有進(jìn)一步的政策出臺(tái)以支持保交付任務(wù)。短期內(nèi)，我們預(yù)計(jì)民企在放寬政策密集出臺(tái)的情況下，或有望迎來(lái)民企重估的交易機(jī)會(huì)，當(dāng)中我們偏好大灣區(qū)/一線城市布局較多的民企開(kāi)發(fā)商，包括合景泰富（1813 HK/買(mǎi)入）。另外，國(guó)企開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售方面持續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)，我們建議投資者長(zhǎng)期關(guān)注銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好且融資成本較低的國(guó)企，包括越秀（123 HK/買(mǎi)入）和華潤(rùn)置地（1109 HK/買(mǎi)入）。