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投資要點
　　事件：
　　9月5日，公司發(fā)布8月經(jīng)營數(shù)據(jù)。2023年8月公司實現(xiàn)簽約面積157.6萬平方米，同比減少22.2%；實現(xiàn)簽約金額226.1億元，同比減少27.0%。
　　點評：
　　8月銷售隨行業(yè)下行。2023年8月公司實現(xiàn)簽約面積157.6萬平方米，同比22.2%（7月同比-21.5%），環(huán)比-7.2%；實現(xiàn)簽約金額226.1億元，同比-27.0%（7月同比-34.6%），環(huán)比2.5%。公司銷售隨行業(yè)下滑，根據(jù)克而瑞排名，8月百強銷售金額同比下滑37.3%。銷售均價14346元/平方米，同比-6.2%。1-8月累計實現(xiàn)銷售金額2485.9億元，累計同比-11.2%；累計銷售面積1624.5萬平方米，累計同比-5.0%，累計銷售均價15303元/㎡，累計同比-6.5%。
　　8月新增9宗宅地，單月拿地力度79.2%。公司8月拿地總金額179.2億元，拿地總建筑面積89.5萬方，拿地樓面均價20017元/㎡，拿地金額占銷售金額比重79.2%，環(huán)比上升32.3pct。23年1-8月，累計拿地金額752.4億元，拿地金額占銷售金額比重30.3%。2023年以來，公司拿地集中于長三角及珠三角地區(qū)，根據(jù)累積拿地金額計算，長三角占比59.8%，珠三角占比23.3%。其中：上海（26.9%），東莞（15.9%），杭州（9.5%），寧波（9.1%）。
　　三條紅線持續(xù)保持綠檔。1）23年公司累計新增公開市場融資126.2億元，新增融資成本進一步下降至3.05%（22年存量為3.11%）。2）三條紅線持續(xù)達標。截至2023Q1，公司扣除預(yù)售賬款資產(chǎn)負債率為49.17%，凈負債率為45.5%，現(xiàn)金短債比為2.4，三道紅線持續(xù)達標。3）財務(wù)管控穩(wěn)健。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正，債務(wù)結(jié)構(gòu)也明顯優(yōu)化，長期負債占比進一步提高至81.5%。
　　投資建議：公司銷售規(guī)模保持第一梯隊，投資質(zhì)量提升，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，具備中長期價值。我們維持萬科2023-2024年EPS分別預(yù)計為1.98元、2.08元，按照2023年9月14日收盤價計算PE分別為6.8倍、6.5倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險提示：地產(chǎn)銷售不及預(yù)期，貨幣政策收緊，地產(chǎn)政策調(diào)控。