>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第37周周報(9月9日-9月15日)：新房二手房成交環(huán)比增速轉(zhuǎn)正，高能級城市需求端利好仍在持續(xù)釋放-230918
| 上傳日期： |
2023/9/18 |
大小： |
1837KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅顯著收窄；二手房成交面積同環(huán)比增速均由負(fù)轉(zhuǎn)正；土地市場同比價升量跌，溢價率同環(huán)比均有所下降。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅顯著收窄。40城新房成交面積為235.9萬平方米，環(huán)比上漲11.6%，同比下降17.6%，同比降幅較上周縮小了20.2個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為3.6%、11.5%、19.3%，同比增速分別為-36.4%、3.9%、-35.2%。一、三四線城市同比降幅較上周分別收窄了15.4、12.5個百分點，二線城市同比增速較上周提升了27.0個百分點。
二手房成交面積同環(huán)比增速均由負(fù)轉(zhuǎn)正。18個城市二手房成交面積為153.6萬平方米，環(huán)比上漲10.1%，同比上漲25.1%，同比增速較上周提升了34.0個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為21.9%、6.4%、7.9%，同比增速分別為34.3%、14.0%、34.0%，同比增速較上周分別提升了32.6、28.3、48.0個百分點。
新房庫存面積與去化周期環(huán)比均下降。12個城市新房庫存面積為9047萬平方米，環(huán)比增速為-8.0%，同比增速為-14.5%；去化周期為15.1個月，環(huán)比降低1.5個月，同比提升2.6個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為0.3%、-15.1%、0.5%，同比增速分別為3.9%、-38.1%、-24.6%；去化周期分別為17.2、10.7、41.4個月，一、三四線城市環(huán)比分別提升0.4、3.5個月，二線城市環(huán)比降低4.5個月，一、三四線城市同比分別提升1.5、10.5個月，二線城市同比降低0.5個月。
土地市場同比價升量跌，溢價率同環(huán)比均有所下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為1836.2萬平方米，環(huán)比下降30.6%，同比下降50.8%；成交土地總價為385.5億元，環(huán)比下降22.6%，同比上漲4.6%；樓面均價為2099.6元/平，環(huán)比上漲11.5%，同比上漲112.5%；土地溢價率為2.3%，環(huán)比下降0.2個百分點，同比下降3.7個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，同比下降。本周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為105億元，同比下降1.9%，環(huán)比上升87.6%?？們斶€量為130.9億元，同比下降4.9%（前值：37.1% ），環(huán)比上升23.2%；凈融資額為-25.9億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-1.6%，較上周下跌0.5pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為-0.8%，較上周下跌1.1pct。房地產(chǎn)板塊PE為12.27X，較上周下降0.23X。本周（9.11-9.17），北上資金對醫(yī)藥生物、汽車、傳媒加倉金額較大，分別為35.37、14.89、8.40億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.94%（上周為-0.96%），凈買入-11.75億元（上周凈買入-5.81億元）。
投資建議
從本周公布的統(tǒng)計局8月地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場目前還處在調(diào)整階段，銷售與投資單月降幅雖略有收窄，但累計增速仍在持續(xù)下行。本周利好政策持續(xù)釋放，央行于9月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點。一線城市政策空間較為充足，廣州調(diào)整首付比例和貸款利率，二套房首付比例下限下降至40%，首、二套房貸利率下限分別從原先的LPR、LPR+60BP下降至LPR-10BP、LPR+30BP；此外，北京海淀區(qū)29個小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)價出現(xiàn)松動。一線城市進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期有所加強(qiáng)。二線城市多以政策“組合拳”形式出臺放松政策，福州、鄭州局部區(qū)域放寬限購政策，蘇州宣布取消120平米以上住房的限購措施，蘭州、合肥、濟(jì)南、青島全面取消限購限售政策。目前來看，二線城市的政策寬松力度較大，不過仍需要密切關(guān)注市場反應(yīng)。
從本周的高頻數(shù)據(jù)來看，近期中央與核心城市政策密集落地階段性拉動部分需求的釋放，新房與二手房市場均有明顯回暖。但后續(xù)核心城市的帶動效應(yīng)和銷售積極性的持續(xù)程度仍待觀察。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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