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業(yè)績質(zhì)量穩(wěn)步提升，股東回報(bào)持續(xù)增長。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)綜合營業(yè)額729.7億元，同比微增0.1%；綜合毛利率25.7%，保持行業(yè)第一梯隊(duì)；毛利潤和歸母凈利潤分別為187億元和137億元，同比分別-4.6%和+29.6%；董事會(huì)決議宣派23年中期股息每股人民幣0.198元，較22年中期股息同比+8.8%。
　　結(jié)算毛利率行業(yè)領(lǐng)先，簽約穩(wěn)居行業(yè)前四。2023年上半年，公司開發(fā)銷售業(yè)務(wù)結(jié)算收入546億元，結(jié)算面積382萬平米，結(jié)算均價(jià)較22年同期提升23.5%至14289元/平米；結(jié)算毛利率17.0%，繼續(xù)保持行業(yè)第一梯隊(duì)。簽約銷售方面，公司23年上半年實(shí)現(xiàn)簽約額1702.4億元，同比+40.6%，行業(yè)排名穩(wěn)居前四；簽約權(quán)益比例提升5個(gè)百分點(diǎn)至74%。
　　經(jīng)營效益穩(wěn)步提升，積極向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。2023年上半年，公司購物中心租金實(shí)現(xiàn)收入86.4億元，同比+39.5%；旗下67個(gè)在營購物中心實(shí)現(xiàn)零售額人民幣751.3億元，同比+38.9%；北京西三旗萬象匯、重慶萬象城二期如期高品質(zhì)開業(yè)，平均開業(yè)出租率95.7%；同時(shí)在北京、廣州、南京、武漢等重點(diǎn)城市新獲取5個(gè)高能級(jí)購物中心，實(shí)現(xiàn)核心城市商業(yè)資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局。
　　全業(yè)態(tài)多元拓展規(guī)模增長。截至2023年6月30日，公司期內(nèi)旗下華潤萬象生活實(shí)現(xiàn)營業(yè)額67.9億元，同比+28.7%。商管業(yè)務(wù)持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，2023年上半年，華潤萬象生活在營購物中心88座，其中重奢購物中心12座，另有儲(chǔ)備項(xiàng)目88個(gè)，保持行業(yè)第一；物管業(yè)務(wù)進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)，截至1H23的在管面積為3.25億平方米，合約面積為3.80億平方米，覆蓋全國189個(gè)城市。
　　現(xiàn)金流充足，財(cái)務(wù)安全可控。2023年上半年，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流充足，資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健，總有息負(fù)債率及凈有息負(fù)債率分別降至39.3%和28.5%，創(chuàng)五年新低，三道紅線保持綠檔。截至2023年6約30日，公司現(xiàn)金短債比1.87倍，平均債務(wù)期限拉長至5.5年；綜合融資成本3.56%，維持在行業(yè)最低梯隊(duì)。
　　投資建議。維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)?？紤]到公司屬央地龍頭地產(chǎn)，利潤增長穩(wěn)健有序，我們認(rèn)為企業(yè)商住結(jié)合和城市綜合開發(fā)模式，符合房地產(chǎn)行業(yè)新模式發(fā)展方向，給予公司2023年EPS為人民幣4.50元，10-12倍PE估值，對(duì)應(yīng)市值區(qū)間為3506-4207億港元，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值區(qū)間為每股49.17-59.00港元。（本文非特別注明，均為人民幣計(jì)價(jià)，1港元=0.9156元人民幣）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房地產(chǎn)行業(yè)新房總量增速具有縮量風(fēng)險(xiǎn)；2）市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期。