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增收不增利，集約管理降費(fèi)用。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入363.4億元，同比+14.8%；歸母凈利潤(rùn)7.82億元，同比-49.2%。截至2023年6月末，公司的毛利率和凈利率分別為13.2%和2.2%，同比分別-4.7個(gè)百分點(diǎn)和-2.7個(gè)百分點(diǎn)，我們認(rèn)為毛利率下降的主要原因是由于確認(rèn)項(xiàng)目單方成本較高和對(duì)存在減值跡象的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提減值撥備增加所致。此外，公司通過集約化管理，集團(tuán)管理和銷售費(fèi)用率在23年上半年穩(wěn)步控制。
　　緊抓回款，聚焦深耕優(yōu)儲(chǔ)。23年上半年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售總額406億元，對(duì)應(yīng)銷售面積321萬平方米，簽約回款率提升至98%。為貫徹區(qū)域深耕戰(zhàn)略，公司于大灣區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的布局貢獻(xiàn)近7成業(yè)績(jī)，銷售均價(jià)增長(zhǎng)3%至12653元/㎡，城市升級(jí)戰(zhàn)略再上臺(tái)階。截至23年6月末，公司土儲(chǔ)面積權(quán)益比提升至72%，較22年年初上升3%。其中，二線及以上城市的土儲(chǔ)占比67%。23年上半年，公司新獲廣州、佛山、長(zhǎng)沙等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，權(quán)益貨值約38億元，為后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展增添動(dòng)能。
　　多元業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)有利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)，外拓占比持續(xù)提升。物業(yè)方面，美置服務(wù)截至23年6月末的合約面積為9114萬平方米，累計(jì)清退21個(gè)低質(zhì)項(xiàng)目（其中23年上半年主動(dòng)清退3個(gè)），清退面積合計(jì)323萬平方米，堅(jiān)持穩(wěn)健獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)方面，美置商業(yè)于23年上半年的運(yùn)營(yíng)面積超過70+萬平，在營(yíng)商場(chǎng)9個(gè)，滿鋪率92%，累計(jì)銷售額達(dá)14億元，同比+27%。睿住系列方面，睿住建筑科技于23年上半年新增合同金額4億元，第三方業(yè)務(wù)占比達(dá)到100%。此外，睿住建筑科技MIC模塊化建筑產(chǎn)品已獲香港技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證，通過供港聯(lián)盟及渠道合作方式，鎖定未來3年每年不低于5億港幣的模塊化建筑產(chǎn)品訂單。
　　流動(dòng)性充足償債能力強(qiáng)。截至23年6月末，公司凈負(fù)債率下降至39.8%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比穩(wěn)定在1.49，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)步下降至67.9%；持有現(xiàn)金238億元，銀行授信額度1517億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度1118億元，現(xiàn)金及金融資源充裕。23年上半年，公司融資成本保持低位，加權(quán)平均融資成本為4.68%；并分別于4月和8月成功發(fā)行12億元和9.2億元中期票據(jù)，優(yōu)秀的融資能力鞏固強(qiáng)大的資金實(shí)力，且無美元債。
　　投資建議。維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。考慮到公司融資端優(yōu)勢(shì)顯著，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)已逐步調(diào)整至高能級(jí)核心城市，我們給予公司23年EPS為人民幣1.31元，6-7倍PE估值，對(duì)應(yīng)市值區(qū)間為123-143億港元，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值區(qū)間為每股8.55-9.98港元。（本文非特別注明，均為人民幣計(jì)價(jià)，1港元=0.9156元人民幣）風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)修復(fù)不及預(yù)期。