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深圳城市綜合運(yùn)營商，棚改業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富。公司是深圳特區(qū)建工集團(tuán)旗下企業(yè)，主要業(yè)務(wù)包括城市建設(shè)、綜合開發(fā)、城市服務(wù)。其中，城市服務(wù)具體包括城市基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)、棚戶區(qū)改造、物業(yè)租賃、物業(yè)服務(wù)等。公司棚戶區(qū)改造業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，羅湖“二線插花地”棚改回遷房已于2月交付；碧海花園項(xiàng)目已開始主體施工；南嶺村前期各項(xiàng)工作有序推進(jìn)中。
　　23H1收入大幅增長，毛利率同比回落。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營收127.95億，同比增長54.56%。其中，1）工程施工業(yè)務(wù)收入62.24億，同比增長34.79%；2）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入68.04億，同比增長79.43%。公司上半年歸母凈利潤9.33億，同比下降26.98%；毛利率17.05%，較去年同期下降16.06個(gè)百分點(diǎn)。公司上半年毛利率下降主要原因來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，隨著地產(chǎn)支持政策推出，樓市有望逐步回穩(wěn)，公司毛利率或?qū)⒒貧w穩(wěn)定。
　　各項(xiàng)業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，地產(chǎn)銷售增長迅速，有望受益于城中村改造：
　　1）城市建設(shè)業(yè)務(wù)新開項(xiàng)目105個(gè)，營收穩(wěn)步提升。本業(yè)務(wù)23H1實(shí)現(xiàn)營收62.24億/+34.79%，新承接PPP、EPC、代建、總承包等各類工程，報(bào)告期內(nèi)新開項(xiàng)目105個(gè)，期末在建項(xiàng)目271個(gè)，合同造價(jià)632.38億元/+27.19%。
　　2）綜合開發(fā)業(yè)務(wù)提質(zhì)增效，銷售大幅升高。23H1實(shí)現(xiàn)營收68.04億元/+79.43%，主要房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售面積18.71萬平方米/+113.7%，銷售額71.13億元/+86.2%，在售樓盤22個(gè)，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額89.07億元。上半年末，公司在建項(xiàng)目7個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目總建筑面積41.65萬平方米。
　　3）城市服務(wù)業(yè)務(wù)多元發(fā)展、升級(jí)拓新。23H1營收8.19億元/+28.14%，公司承接養(yǎng)護(hù)道路和橋梁里程2222.78公里，設(shè)施維護(hù)道路3360.47公里，隧道管養(yǎng)56.1公里；新增物業(yè)管理項(xiàng)目45個(gè)，面積257.57萬平方米。
　　盈利預(yù)測(cè)與估值：公司背靠深圳國資，各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長，棚改經(jīng)驗(yàn)豐富，城中村改造有望打開公司新的增長空間。我們預(yù)計(jì)公司23-25年?duì)I業(yè)收入290.25、320.20、355.08億元，歸母凈利潤20.07、22.45和24.18億元，對(duì)應(yīng)PE分別為5.81、5.19和4.82倍，首次覆蓋給予“推薦”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；樓市回暖不及預(yù)期；資本市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。