>> 海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)：首單倉儲物流公募REITs成功擴(kuò)募，經(jīng)營業(yè)績超預(yù)測完成-230930
| 上傳日期： |
2023/10/3 |
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| 1626KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
海通證券 |
| 評級： |
優(yōu)于大市 |
作者： |
涂力磊,張紫睿 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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國內(nèi)首單公募REITs。2022年6月21日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT在深交所成功發(fā)行上市，是我國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，亦是深交所首單落地的倉儲物流公募REITs。2023年6月16日，基金擴(kuò)募份額于深交所成功上市，成為全國首批擴(kuò)募上市的四只公募REITs之一?；鸬墓芾砣讼祰鴥?nèi)首家創(chuàng)投系公募，REITs經(jīng)驗豐富；項目的原始權(quán)益人背靠深國資委，股東優(yōu)勢強(qiáng)勁。
擴(kuò)募再添優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，天然競爭優(yōu)勢凸顯。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT首發(fā)時投資的基礎(chǔ)設(shè)施為現(xiàn)代物流中心項目，位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)內(nèi)，是國內(nèi)最大的盤道直入式單體倉儲配送中心。擴(kuò)募新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目為世紀(jì)物流園項目，與首發(fā)底層資產(chǎn)現(xiàn)代物流園同位于深圳鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)，資產(chǎn)均背靠鹽田港。我們認(rèn)為紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，具備天然競爭優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1）區(qū)位優(yōu)勢明顯；2）租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定；3）租金水平逐年遞增。
行業(yè)逆周期韌性顯現(xiàn)，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展。2021年，受新冠疫情和國際經(jīng)濟(jì)形勢的影響，倉儲物流行業(yè)由于具備租戶穩(wěn)定、租期較長的特點，仍保持強(qiáng)勁穩(wěn)定的發(fā)展，呈現(xiàn)高韌性常態(tài)。此外，我們認(rèn)為持續(xù)供不應(yīng)求的市場狀態(tài)一方面帶來了物流節(jié)點城市租金水平的不斷增長及出租率的穩(wěn)定，另一方面也使得更多投資人和開發(fā)商將目光投向存量市場。
綜合來看，我們認(rèn)為隨著疫情擾動因素的減輕，產(chǎn)業(yè)鏈及供應(yīng)鏈逐步恢復(fù)帶動進(jìn)出口貿(mào)易將進(jìn)一步回暖，后續(xù)倉儲類型的多元化及新增需求的涌現(xiàn)也將推動區(qū)域內(nèi)保稅倉儲物流設(shè)施的高質(zhì)量發(fā)展。
經(jīng)營業(yè)績超預(yù)測值，運營水平保持穩(wěn)定。截至2022年年末，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基金實現(xiàn)收入11765.5萬元，凈利潤4121.9萬元，基金份額凈值為2.3213元；2022全年可供分配金額為8694.8萬元，單位可供分配金額為0.1087元，完成了招募說明書預(yù)測值的107%。項目運營方面，截至2023年6月30日，現(xiàn)代物流中心項目的出租率均維持在99%的水平，租金水平基本穩(wěn)定；擴(kuò)募資產(chǎn)世紀(jì)物流園項目的出租率為100%。
當(dāng)前估值與投資建議。從二級市場表現(xiàn)看，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT較上市以來漲幅明顯，周期波動中具備韌性。截至2023年9月27日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT最新收盤價2.73元。與中金普洛斯REIT同屬于首批上市產(chǎn)品，該兩只產(chǎn)品二級表現(xiàn)在走勢、換手率、波動率方面具備一定相似性。整體上看，穩(wěn)定的出租率支撐倉儲物流經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力。從估值指標(biāo)NAV（總凈值）和FFO（營運現(xiàn)金流）來看，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT體量中等但營運現(xiàn)金流較為可觀。我們認(rèn)為紅土創(chuàng)新鹽田港REIT運營狀況良好，產(chǎn)生了較為可觀的營運現(xiàn)金流，從相對估值指標(biāo)上看，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的P/NAV在同類REITs產(chǎn)品中最高；另一方面，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的P/FFO指標(biāo)也高于中金普洛斯REIT、低于嘉實京東倉儲REIT。
風(fēng)險提示：1）基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險、流動性風(fēng)險、終止上市風(fēng)險、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險；2）不同類REITs數(shù)據(jù)口徑偏差導(dǎo)致存在一定不可比性。
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