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板塊行情：本周（9月15日-9月22日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.5%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第21位。
　　政策要聞：中央層面：央行公布9月貸款市場報(bào)價利率，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，此次LPR報(bào)價維持不變。地方層面：1）廣州：解除外圍區(qū)域黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)限購；增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。2）無錫、武漢：全域取消限購。3）西安：二環(huán)外取消限購。4）廈門：取消集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)限購限售，并提高住房公積金貸款額度。5）長沙：放開首套房限購，網(wǎng)簽備案滿4年可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。6）中山：放開對二孩以上家庭限購。7）天津、昆明、青島、哈爾濱、揭陽、宜昌：實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。8）河北雄安新區(qū)：取消商品住房預(yù)售，公共服務(wù)“租售同權(quán)”。9）鄭州：進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件，人才購房契稅補(bǔ)貼。10）上海：推進(jìn)工業(yè)上樓。11）南寧：可提取公積金付首付。12）?？冢菏滋追抠J首付降至25%，二套首付35%。13）南京：頂尖人才可給予300萬元安家補(bǔ)貼及資金支持。14）重慶：“三無”人員新購第二套及以上房征稅。
　　公司動態(tài)：1）保利發(fā)展：擬發(fā)行公司債券100億元；戰(zhàn)略簽約中信信托。2）萬科A：堅(jiān)持獲取特別好的項(xiàng)目，以及堅(jiān)持精準(zhǔn)投資。3）碧桂園：9只境內(nèi)債全部成功展期。4）華潤置地：黃挺獲任非執(zhí)行董事并任審核委員會委員。5）旭輝控股集團(tuán)：旭輝建管與北京住總集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。6）融創(chuàng)中國：公布境外債務(wù)重組進(jìn)展，債權(quán)人選擇強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券39.89億美元，融創(chuàng)服務(wù)股份13.4億美元，均超過當(dāng)前限額，將按比例分配。
　　銷售端：8月底以來不斷出臺利好政策，新房和二手房市場銷售持續(xù)回暖，1）從我們監(jiān)測的21城數(shù)據(jù)來看，本周21城商品房日平均成交40萬方，環(huán)比增長27.5%，同比增長12.6%；年初至今成交1.16億方，同比增長2.64%。2）分城市能級來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為97萬方、110萬方、71萬方，環(huán)比分別上漲63%、1%、42%，同比分別變化-1%、+20%、+23%。3）從我們監(jiān)測的11城數(shù)據(jù)來看，本周二手房日均成交23萬方，環(huán)比增長14%，同比增長68%；年初至今成交5961萬方，同比增長29%。本周多個高能級城市陸續(xù)調(diào)整限購政策，預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷售或?qū)⒂瓉磉M(jìn)一步改善。
　　投資策略：后續(xù)政策重點(diǎn)關(guān)注城中村改造的推進(jìn)，重點(diǎn)推薦深耕一線城市的房企。供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，因城施策對于當(dāng)前地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)或扭轉(zhuǎn)有限，其本質(zhì)是舊發(fā)展模式的后遺癥。超大特大的城市的真實(shí)需求在核心區(qū)高品質(zhì)住宅，通過推動城中村改造，提高土地使用率，有望有效滿足真實(shí)需求。我們認(rèn)為城中村改造將是后續(xù)地產(chǎn)政策的重點(diǎn)。本輪政策放松，預(yù)計(jì)核心一二線城市銷售和價格都有顯著好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造的政策預(yù)期，重點(diǎn)推薦深耕核心一二線城市的房企，建議關(guān)注招商蛇口、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)、中新集團(tuán)、天地源等。
　　風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表