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銷售：從行業(yè)整體銷售情況來看，百強(qiáng)房企和我們跟蹤的40家主流房企的銷售額單月同比增速都明顯落后于全國水平。我們認(rèn)為，主流房企此前的銷售領(lǐng)先于市場水平，是因?yàn)橹髁鞣科箐N售結(jié)構(gòu)上更加向高能級城市傾斜，隨著隨著高能級區(qū)域銷售的減弱，主流房企的銷售壓力開始增大。2023年8月全國商品房銷售額同比增速為-16.4%、前值為-19.3%；百強(qiáng)房企銷售額同比增速為-37.6%、前值為-37.2%；2023年8月跟蹤主流房企(40家)銷售額同比增速為-44.3%、前值為-38.3%。
　　從我們跟蹤的房企(40家)銷售金額累計(jì)增速來看，2023年1-8月保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份的銷售情況最好。8月份銷售金額同比增速最高的3家房企為越秀地產(chǎn)、華潤置地和招商蛇口,增速分別為21.3%、-8.9%和-18.2%。
　　土地成交：從行業(yè)整體土地成交來看，8月份我們跟蹤的38家主流房企的拿地金額同比降幅進(jìn)一步收窄，拿地力度和均價(jià)持續(xù)提升，說明主流房企對核心土地市場的信心有所恢復(fù)。2023年1-8月跟蹤主流房企(38家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-6.2%、前值為-13.3%；整體拿地力度為19.7%、前值為17.7%。2023年1-8月高均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為4.2%、前值為0.9%；中均價(jià)組(12家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為1.7%、前值為8.8%；低均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為89.0%、前值為89.0%。
　　從我們跟蹤的房企(38家)拿地情況來看，華潤置地、保利發(fā)展和萬科A年內(nèi)拿地金額最高，建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國和濱江集團(tuán)拿地力度最大，華發(fā)股份、新城控股和越秀地產(chǎn)拿地平均溢價(jià)率最高。
　　債權(quán)融資：從境內(nèi)債券融資情況來看，8月房企內(nèi)債發(fā)行同比增速較7月有所減緩。2023年8月房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行額的同比增速為18.3%、前值為31.5%。地方國有企業(yè)今年1-8月內(nèi)債發(fā)行額同比增速大幅領(lǐng)先，累計(jì)發(fā)行額占比進(jìn)一步提升至94.9%。從境外債券融資情況來看，外債余融資幾近停止。從債券到期情況來看，10月份債務(wù)到期壓力較9月份有所提升。
　　從我們跟蹤的房企(38家)境內(nèi)信用債和境外地產(chǎn)債存量來看，存量債務(wù)規(guī)模最大的三家房企為碧桂園、華潤置地和中海地產(chǎn)，10月份債務(wù)到期規(guī)模最大的三家房企為融創(chuàng)中國、合景泰富和禹洲集團(tuán)。
　　市場行情與估值水平：截至9月25日收盤，9月A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。近三個(gè)月A股漲幅前3的房企為金科股份、中南建設(shè)和濱江集團(tuán),漲幅分別為50.85%、12.77%和11.07%；港股為融創(chuàng)中國、綠城中國和遠(yuǎn)洋集團(tuán),漲幅分別為71.94%、14.84%和12.50%。A股PB最高的3家房企為招商蛇口、濱江集團(tuán)和華發(fā)股份，PB(MRQ)分別為1.26、1.20和1.11；H股PB最高的3家房企為華潤置地、越秀地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)，PB(MRQ)分別為0.83、0.62和0.59。
　　投資策略：我們認(rèn)為中央對樓市的定調(diào)已經(jīng)發(fā)生重大變化，核心城市限購政策正迎來普遍放松。自八月底三部門聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后，已經(jīng)諸多核心城市陸續(xù)取消限制性購房政策。我們認(rèn)為重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。高能級城市布局較多的保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質(zhì)房企有望受益于核心一二線城市的政策改善，在需求回暖之際搶占先機(jī)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。