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本周一線城市網(wǎng)簽銷售額進(jìn)一步抬升，核心城市購房政策繼續(xù)放松。本周一線城市新房成交面積突破100萬方，年內(nèi)僅次于3月最后一周以及6月最后一周；本周二線、三線城市銷售亦有所抬升。我們統(tǒng)計(jì)的樣本城市本周成交環(huán)比+19.5%，續(xù)創(chuàng)下半年量能新高。近期網(wǎng)簽銷售表現(xiàn)亮眼，主要是各地房地產(chǎn)需求端政策正加速落地，政策效果逐步顯現(xiàn)，前期成交正逐步體現(xiàn)到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。我們認(rèn)為北京、上海、深圳的限購、限貸政策也有望迎來松動，“金九銀十”行情可期。
　　本周深圳下調(diào)房貸利率，首套房房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR10bp；二套不低于相應(yīng)期限LPR+30bp。深圳成為繼廣州之后第二個(gè)首套房貸利率下限突破LPR的一線城市。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為-2.6%，落后滬深300指數(shù)1.32個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第28名。本周上漲個(gè)股共21支，較上周減少22支，下跌股數(shù)為100支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為305.1萬平方米，環(huán)比提升19.5%，同比下降45.3%，其中樣本一線城市的新房成交面積為102.9萬方，環(huán)比29.6%，同比-9.8%；樣本二線城市為150.3萬方，環(huán)比10.5%，同比51.9%；樣本三線城市為51.9萬方，環(huán)比29.6%，同比-60.5%。從今年累計(jì)39周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)10739.2萬方，同比-8.0%；一線城市為2548.6萬方，同比2.5%；二線城市為6036.9萬方，同比-10.5%；三線城市為2153.6萬方，同比-11.7%。
　　二手房：本周13個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)101.8萬方，環(huán)比下降13.1%，同比下降13.1%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為39.5萬方，環(huán)比2.6%；樣本二線城市為41.1萬方，環(huán)比-23.1%；樣本三線城市為21.2萬方，環(huán)比-15.8%。
　　信用債：本周共發(fā)行房企信用債4只，環(huán)比減少2只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)31.36億元，環(huán)比增加0.92億元，總償還量70.52億元，環(huán)比減少47.03億元，凈融資額為-39.16億元，環(huán)比增加47.95億元。
　　投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量價(jià)均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀徽J(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底，最終政策力度有望媲美2008、2014年。年內(nèi)9-12月是政策預(yù)期、政策持續(xù)釋放帶來的板塊行情。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際、綠景中國地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建發(fā)展等；深圳—天健集團(tuán)等；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對抗周期波動的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。