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投資要點(diǎn)
　　2023Q3全國(guó)土地供應(yīng)及成交情況
　　土地供給方面，2022年全國(guó)供給土地規(guī)劃建面49.9億方，同比增速為-13%；2023年Q1-Q3分別為7.52億方、9.43億方、6.75億方，同比增速分別為-12%、-20%、-49%。
　　土地出讓金方面，2022年全國(guó)供土地出讓金5.5萬(wàn)億，同比增速為-24%；2023年Q1-Q3分別為0.55萬(wàn)億、1.02萬(wàn)億、0.91萬(wàn)億，同比增速分別為-13%、-21%、-36%。
　　溢價(jià)率方面，2023Q3一線城市溢價(jià)率較Q2有所下行，4-6月月均在7%以上，而7-9月沒(méi)有月份超過(guò)7%，二線城市4-6月月均溢價(jià)率在4.5%附近，7-9月基本在4%以下，三四線城市6月溢價(jià)率達(dá)到過(guò)6%，隨后持續(xù)下行至8月和9月只有4%不到。分區(qū)域來(lái)看，2023Q3長(zhǎng)三角及珠三角地區(qū)的溢價(jià)率相對(duì)高于其他區(qū)域。
　　流拍率方面，2023Q3全國(guó)流拍率整體平穩(wěn)，7-9月流拍率基本維持在8-10%附近。整體來(lái)看，2023年1-9月土地市場(chǎng)在3-5月有過(guò)一段時(shí)間的復(fù)蘇，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖土地市場(chǎng)熱度上行，流拍率下降，但轉(zhuǎn)入三季度后，隨著樓市冷卻，土地市場(chǎng)進(jìn)入淡季，流拍率隨著上升，目前依舊弱勢(shì)。
　　高總價(jià)及高溢價(jià)率地塊的城市分析
　　2023年Q3高總價(jià)地塊數(shù)共有11宗，主要分布在一線和核心二線城市。從城市分布來(lái)看，2023年Q3總價(jià)超過(guò)50億元的地塊北京有3塊、上海有3塊、廣州2塊、廈門(mén)1塊、深圳1塊、杭州1塊。
　　城市數(shù)量來(lái)看，2023年9月，全口徑土地溢價(jià)率超過(guò)20%的城市數(shù)量為22個(gè)（7月、8月分別為12、10城）；溢價(jià)率超過(guò)30%的城市數(shù)9城（7月、8月分別為9、4城）。住宅口徑9月單月溢價(jià)率超過(guò)20%的城市數(shù)為15城（7月、8月分別為9、9城），溢價(jià)率超過(guò)30%的城市數(shù)為12城（7月、8月分別為8、3城）。
　　2023年有4個(gè)省份及直轄市累計(jì)出讓金同比為正：從增速上來(lái)看，天津2023年至今土地出讓同比增幅均超130%，黑龍江、寧夏、吉林同比增速分別為13.99%、12.76%、0.70%。從絕對(duì)數(shù)值來(lái)看，浙江、江蘇和廣東的累計(jì)土地出讓金排名全國(guó)前三。
　　投資建議：2023年三季度，全國(guó)土地市場(chǎng)的成交仍維持低位，前三季度大多數(shù)省份的累計(jì)土地出讓金同比為負(fù)數(shù)，土地市場(chǎng)成交低迷的背后反映了房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的疲軟，隨著9月以來(lái)各地政策頻出，我們看好樓市在政策的持續(xù)寬松環(huán)境下逐漸企穩(wěn)，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)跟隨銷售市場(chǎng)有望迎來(lái)復(fù)蘇。投資方面，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)與土地市場(chǎng)均處在低位，但政策環(huán)境為近年來(lái)最寬松的時(shí)候，預(yù)計(jì)板塊的估值會(huì)隨著政策呵護(hù)持續(xù)修復(fù)，建議關(guān)注業(yè)績(jī)穩(wěn)健且安全度較高的龍頭房企保利發(fā)展、華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等。相關(guān)受益標(biāo)的包括越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售不及預(yù)期，房地產(chǎn)政策放松力度不及預(yù)期，研究報(bào)告中使用的公開(kāi)資料可能存在信息滯后或更新不及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。