>> 華泰證券-房地產行業(yè)專題研究-城中村改造：系統(tǒng)梳理和影響測算-231013
| 上傳日期： |
2023/10/15 |
大小： |
1246KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
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城中村改造影響長遠，利好深度介入城市更新的核心城市國企
2023年4月以來，城中村改造被中央多次提及，后續(xù)相關政策出臺和地方推進速度有望加快。我們認為城中村改造兼顧了多層次政策目標，在未來較長的一段時間中，有望在新型城鎮(zhèn)化、擴大內需、推動房地產行業(yè)建立新發(fā)展模式等方面持續(xù)扮演重要角色，對于房地產開發(fā)投資和商品房銷售的拉動作用總量可觀、城市分化，需要持續(xù)關注具體落地的節(jié)奏和效果。具備資源優(yōu)勢的地方國資有望優(yōu)先受益于此次政策推進，尤其是深度介入城市更新進程的核心城市國企。
城中村改造：定義、目的和模式
城中村是我國城鄉(xiāng)二元土地制度和城市建成區(qū)持續(xù)擴張帶來的特有產物，是城市更新的重點內容之一，各地對其定義在區(qū)位、土地權屬、土地性質和土地用途方面具有共性。本輪城中村改造有望成為新型城鎮(zhèn)化、擴大內需、推動房地產行業(yè)建立新發(fā)展模式的最新抓手。歷史上的城市更新通常以拆除新建為主，但本輪城中村改造并不局限于拆除新建，也可以采用整治提升和拆整結合的改造模式。其中針對拆除新建，將一二級開發(fā)切分開的政府主導模式或將占據(jù)較大比例，實踐中可關注是否保留一二級聯(lián)動的路徑；此外可以關注是否會增加房票和貨幣化安置的比例、是否優(yōu)先鼓勵房票安置。
城中村改造：難點和政策發(fā)力點
我們認為以拆除新建模式開展城中村改造，或存在啟動資金不足、改造主體積極性欠缺、征收補償難度較大、審批流程繁瑣的難點。相應的，政策發(fā)力點包括：1、提供配套資金支持，關注專項貸款、專項債和公募REITs等支持工具的落地進展，以及市場資金的撬動情況；2、調動市場參與的積極性，若一二級分開，可以關注是否能夠建立恰當?shù)耐恋卦鲋凳找娣窒頇C制，以及地方政府對于單項目利潤空間的把控、跨空間單元統(tǒng)籌的情況；3、完善征收補償辦法，關注是否能夠明確補償標準、優(yōu)化一級開發(fā)節(jié)奏、明確強制執(zhí)行的處置規(guī)范；4、優(yōu)化審批流程。
城中村改造影響測算
總量層面，規(guī)模較為可觀，關注擴圍可能。我們測算21個超大特大城市共有3372個城中村、占地面積達到11.16億平，城中村改造總建安投資將達到8.81萬億元，不考慮拆整結合，能夠供應商品房貨值8.76萬億元、被征收人房票/貨幣化補償金額7.79萬億元。如果擴圍到35個超大特大和I型大城市，則共有4349個城中村、占地面積14.11億平，總建安投資11.14萬億元，不考慮拆整結合，能夠供應商品房貨值9.88萬億元、房票/貨幣化補償金額8.79萬億元。結構層面，城市分化顯著。節(jié)奏層面，城中村改造周期通常較長，若推進力度較大、政策發(fā)力點得到較好解決，進度有望提速。
投資建議
重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、新城控股、金地集團；2）港股開發(fā)：越秀地產、建發(fā)國際控股、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務、招商積余、萬物云。
風險提示：測算出現(xiàn)偏差的風險；行業(yè)政策風險；行業(yè)下行風險；部分房企經營風險。
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