>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(2023年第39周&第40周)：地產(chǎn)銷售同環(huán)比均下滑，因城施策持續(xù)放松-231012
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板塊行情：（9月25日-9月28日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.8%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第30位。
政策要聞：中央層面：1）央行：加大對“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。2）財政部、稅務(wù)總局、住建部：對保障性住房項目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，在商品住房等開發(fā)項目中配套建造保障性住房的，可按保障性住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。3）財政部、稅務(wù)總局：繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策，改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅，政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。地方層面：1）深圳：調(diào)整優(yōu)化個人住房貸款利率下限，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR-10BP，二套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR+30BP；推進商業(yè)用地城市更新。2）成都：新出讓地塊取消限價，由房企根據(jù)市場情況自行定價；四川天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)繼續(xù)實施限購，并統(tǒng)一為一個限購區(qū)域，其他區(qū)域不限購；限購區(qū)144平以上住房不限購。3）寧波：正式宣布取消限購，自2023年10月1日起辦理不動產(chǎn)登記的商品住房、出售現(xiàn)有住房用于購買改善型住房的取消限售；實施“認房不認貸”；城市更新減少安置房建設(shè)，提高房屋征遷貨幣安置和“房票”安置比例。4）福州：調(diào)整城區(qū)首套房最低首付比至25%，二套房至35%。
公司動態(tài)：1）招商蛇口：與阿里資產(chǎn)將在大宗交易領(lǐng)域深入合作；2）綠地控股：9只境外債展期四年征求獲通過，金額共計31.6億美元。3）新城控股：發(fā)力輕資產(chǎn)代建，為行業(yè)輸出“新城式”解決方案；A股定增方案募資金額由80億下調(diào)至45億。4）華潤置地：總裁吳秉琪調(diào)任中國建筑集團黨組成員、副總經(jīng)理，董事會主席李欣先生將暫時承擔(dān)過渡期間總裁的工作及責(zé)任。5）旭輝控股：旭輝控股、旭輝永升服務(wù)均已履行港交所復(fù)牌指引，9月27日恢復(fù)買賣；“H21旭輝3”債券自9月28日開市起復(fù)牌。
銷售端：多個城市因城施策支持房地產(chǎn)市場發(fā)展，主要采用下調(diào)首套房和二套房商貸利率下限、取消部分區(qū)域限購、放開限價等方式。1）從我們監(jiān)測的21城數(shù)據(jù)來看，39-40周商品房日均成交面積同比下降57%，其中40周同比下降86%，環(huán)比下降76%。年初至今累積成交面積1.27億方，同比下降5.7%。2）39-40周11城二手房日均成交面積同比下降49%，其中40周同比下降82%，環(huán)比下降80%，年初至今二手房成交面積6124方，同比增長24%。22年國慶假期主要在41周，23年則在40周，假期錯位導(dǎo)致地產(chǎn)銷售同比大幅下滑。
投資策略：后續(xù)政策重點關(guān)注城中村改造的推進，重點推薦深耕一線城市的房企。供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，因城施策對于當(dāng)前地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)或扭轉(zhuǎn)有限，其本質(zhì)是舊發(fā)展模式的后遺癥。超大特大的城市的真實需求在核心區(qū)高品質(zhì)住宅，通過推動城中村改造，提高土地使用率，有望有效滿足真實需求。我們認為城中村改造將是后續(xù)地產(chǎn)政策的重點。本輪政策放松，預(yù)計核心一二線城市銷售和價格都有顯著好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造的政策預(yù)期，重點推薦深耕核心一二線城市的房企，建議關(guān)注招商蛇口、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團、中新集團、天地源等。
風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
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