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行業(yè)銷售規(guī)模下降，房企銷售依然承壓
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年全國商品房銷售金額為13.3萬億元，同比下降26.7%。2023年1-8月全國商品房銷售額7.8萬億元，同比下降3.2%。2023年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額仍然保持下行，雖然隨著政策層面不斷釋放利好，但根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，9月百強房企銷售操盤金額環(huán)比提升17.9%，行業(yè)整體銷售回暖的持續(xù)性仍有待觀察。在行業(yè)銷售規(guī)?？偭孔叩偷那闆r下，房企整體銷售依然承壓。
　　三季度非房企傳統(tǒng)高峰期，四季度約占全年業(yè)績50%
　　我們選取6家A股上市的行業(yè)龍頭企業(yè)及區(qū)域“小而美”企業(yè)進行2023年三季度業(yè)績前瞻研究，企業(yè)類型包括央國企、混合所有制房企及民營企業(yè)，研究公司包括萬科A、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、城建發(fā)展及濱江集團。經(jīng)過我們對6家公司歷年收入情況分解研究，2017-2022年期間6年Q1-Q4單季度平均營業(yè)收入占比年度平均營業(yè)收入比例分別為11%、22%、20%、47%。2017-2022年期間6年Q1-Q4單季度歸母凈利潤占比年度平均歸母凈利潤比例分別為9%、27%、15%、49%。從房企傳統(tǒng)的竣工交付節(jié)奏上來看，三季度較少的交付量決定了三季度房企業(yè)績占全年業(yè)績占比較低的情況，而四季度是房企傳統(tǒng)的交付高峰期，四季度業(yè)績約占全年的50%。
　　預期營收保持穩(wěn)健增長，歸母凈利潤筑底回升
　　從營業(yè)收入及歸母凈利潤同比增速上來看，6家房企2020-2022年營業(yè)收入同比增速分別為14%、15%、9%；歸母凈利潤同比增速分別為0.2%、-24%、-26%。2022年歸母凈利潤走低除受到行業(yè)下行的影響，也受到部分房企大額計提減值、投資收益減少等因素的影響。我們分別取每家房企2020Q3、2021Q3、2022Q3三個單季度業(yè)績平均占比來預估2023Q3業(yè)績占比情況，我們預計6家房企2023Q3營業(yè)收入及歸母凈利潤占2023年全年業(yè)績比例分別為21%、18%。結(jié)合6家房企2023年營業(yè)收入及歸母凈利潤預測來看，我們預計6家房企三季度綜合營業(yè)收入及歸母凈利潤分別為2546億元、108億元，對應同比增速分別為4.4%、9.5%。我們預期2023年6家房企整體營收仍會保持穩(wěn)健增長，歸母凈利潤有望筑底回升。
　　新政后市場持續(xù)性有待觀察，預計10月市場銷售環(huán)比微降
　　2023年中央及各地不斷釋放政策利好，8月多部委聯(lián)合發(fā)文將“認房不認貸”納入一城一策工具箱，全國首套房及二套房商貸首付比例下限下調(diào)至20%及30%，多地加速推進落實政策利好。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2023年9月重點30城成交環(huán)比微增3%，同比減少23%，1-9月累計同比增幅收窄4個百分點至2%，部分城市因新政刺激，短期內(nèi)熱度回升?；诋斍暗氖袌銮闆r，我們對銷售市場、土地市場進行展望：
　　1）從銷售市場成交層面，我們認為，在核心城市方面，由于商品房供應量增加和政策效果的釋放，10月的市場銷售熱度可能保持9月的銷售慣性，銷售規(guī)模預期與9月相比變動不大；但對于部分能級較低及政策出臺較早的城市，10月銷售熱度或出現(xiàn)下降。整體來看，10月銷售額相較于9月可能會出現(xiàn)環(huán)比小幅下降。展望2023Q4，在核心城市市場活躍度提升以及去年低基數(shù)效應顯現(xiàn)背景下，預計全國商品房銷售面積及銷售金額同比降幅或?qū)⒂兴照?br>　　2）從土地出讓角度來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年土地成交價款同比下降48.4%。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2023年1-9月百強房企拿地金額同比下降18%。我們認為，在2022年土地成交低基數(shù)的情況下，2023年土地成交金額仍保持同比下降，土地市場仍然保持較低熱度，顯現(xiàn)出房企投資資金和信心不足。我們預期在銷售市場出現(xiàn)明顯回暖之前，土地成交熱度可能持續(xù)保持較低水平。土地成交金額是房地產(chǎn)開發(fā)投資額的重要組成部分，土地成交面積也是新開工面積的基礎，在土地成交受限的情況下，我們預計2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積同比增速可能仍然保持負增長。
　　投資建議
　　我們認為本輪一二線城市基本面復蘇確定性較強。重倉核心城市的央國企有望率先出現(xiàn)修復。建議關注一線城市的國企：城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、天健集團。其次是一二線城市占比較高的房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、濱江集團。此外，保交樓推進、代建需求增加推升綠城管理控股業(yè)績，繼續(xù)看好代建龍頭。
　　風險提示
　　政策效果邊際遞減；房企業(yè)績受到公司結(jié)轉(zhuǎn)項目選擇、計提減值等方面影響。