>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第39-40周周報：重點城市國慶假期新房成交同比上漲兩成，低能級城市表現(xiàn)較弱-231009
| 上傳日期： |
2023/10/10 |
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| 1797KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積同比降幅擴大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負；二手房成交面積同環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負；土地市場同比量跌價升，溢價率環(huán)比有所上升。
核心觀點
新房成交面積同比降幅擴大，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負。第39-40周40城新房成交面積為517.6萬平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降43.6%，同比降幅較第38周擴大了7.4個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-8.3%、-23.8%、28.6%，同比增速分別為-15.3%、-46.4%、-53.3%。一線城市同比跌幅較第38周縮小了10.1個百分點，二、三四線城市同比跌幅較第38周分別擴大了10.9、7.5個百分點。
二手房成交面積同環(huán)比均由正轉(zhuǎn)負。第39-40周18個城市二手房成交面積為155.1萬平方米，環(huán)比下降53.0%，同比下降8.5%，同比跌幅較第38周擴大了16.4個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-45.3%、-56.5%、-40.1%，同比增速分別為-21.7%、-14.1%、20.0%。一線城市同比跌幅較上周縮小了0.6個百分點，二線城市同比漲幅較第38周擴大了76.6個百分點，三四線城市同比漲幅較第38周縮小了0.7個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期同環(huán)比均上升。截至第40周末，12個城市新房庫存面積為9834萬平，環(huán)比下降0.7%，同比下降5.0%；去化周期為18.9個月，環(huán)比提升1.0個月，同比提升6.3個月。一、二、三四線城市新房庫存面積環(huán)比增速分別為-1.0%、-0.3%、-0.3%，同比增速分別為-0.2%、-8.4%、24.7%；去化周期分別為18.5、17.9、53.0個月，一、二、三四線城市環(huán)比分別降低1.0、0.9、4.4個月，二、三四線城市同比分別提升7.5、20.2個月，一線城市同比降低43.0個月。
土地市場同比量跌價升，溢價率環(huán)比有所上升。第39-40周百城成交土地規(guī)劃建筑面積為5146萬平方米，環(huán)比上漲6.8%，同比下降63.3%；成交土地總價為1599億元，環(huán)比上漲75.0%，同比下降58.8%；樓面均價為6107元/平，環(huán)比上漲61.0%，同比上漲8.1%；百城成交土地溢價率為4.4%，環(huán)比上漲0.45個百分點，同比下降58.5個百分點。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模和償還規(guī)模同環(huán)比均下降。第39-40周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為64.3億元，同比下降62.3%，環(huán)比下降71.4%。總償還量為99.7億元，同比下降32.6%（前值：-18.3%），環(huán)比下降62.2%；凈融資額為-35.4億元。
板塊收益有所下降。第39周（9.25-10.1）房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-2.8%，較第38周下跌2.3pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為-1.4%，較第38周下跌0.1pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.88X，較第38周下降0.30X。第39周北上資金對醫(yī)藥生物、電子、傳媒加倉金額較大，分別19.96、17.92、12.79億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.04%（上周為0.01%），凈買入-7.13億元（上周凈買入2.64億元）。
投資建議
9月初新政實施后，一部分購房需求在短期內(nèi)集中釋放，短期推高了部分核心一二線城市成交量，隨著需求釋放動能減弱，9月后兩周成交動能有所下降。國慶假期期間，各地推盤積極性提升，同時企業(yè)加大項目優(yōu)惠力度，項目到訪量較節(jié)前有所增加，但在假期出游及市場信心尚未明顯修復(fù)下，城市及區(qū)域間分化仍較嚴(yán)重，除核心城市外，整體成交量表現(xiàn)一般。根據(jù)我們跟蹤的數(shù)據(jù)，2023年國慶假期期間（9月29日-10月6日），23個城市新房日均成交套數(shù)較去年國慶期間（10月1日-7日）增長21%，較2021年國慶期間（10月1日-7日）下降27%。分城市能級來看，一線和熱點二線城市較去年國慶有所增長。一線城市新房日均成交套數(shù)較去年國慶期間增長32%，較2021年國慶期間下降43%，其中上海、廣州在樓盤供應(yīng)端帶動下情緒回升，北京、深圳表現(xiàn)平穩(wěn)；二線城市日均成交套數(shù)較2022年國慶期間增長26%，較2021年國慶期間下降3%，其中武漢、蘇州、青島等地在房交會、新政顯效下市場活躍度得到提升，其余二線城市表現(xiàn)平淡；三四線城市日均成交套數(shù)較2022年國慶期間下降2%，較2021年國慶期間下降33%。不過由于成交數(shù)據(jù)滯后，仍需繼續(xù)觀察后續(xù)數(shù)據(jù)。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的beta行情，其中基本面相對穩(wěn)健、有一定成長性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤置地、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司：金地集團、龍湖集團；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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