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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　9月TOP50房企銷售金額降幅明顯收窄，寬松政策已初見(jiàn)成效；拿地相對(duì)乏力，但從結(jié)構(gòu)上繼續(xù)向高能級(jí)城市聚焦。
　　摘要：
　　需求端政策逐步松綁，9月房企銷售降幅大幅收窄，與市場(chǎng)預(yù)期基本一致。TOP50房企9月銷售金額2578億元，同比下跌26%，跌幅較上月收窄16pct,其中民企、國(guó)企、央企的銷售金額分別為856億元、603億元、1119億元，同比增速為-48%、1%、-9%,分別較上月收窄9pct、12pct、26pct。8月底以來(lái)全國(guó)數(shù)十個(gè)城市通過(guò)放松限購(gòu)、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸、減免稅收等手段提振需求，從9月明顯回暖的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，已初見(jiàn)成效。其中保利、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)以及招商實(shí)現(xiàn)單月銷售金額破百億，且有15家房企實(shí)現(xiàn)9月單月銷售金額同比正增長(zhǎng)。
　　土地市場(chǎng)整體清冷，9月房企拿地乏力，央企依舊為當(dāng)前市場(chǎng)的拿地主力。TOP50房企9月新增土地貨值2086億元，同比下跌33%，跌幅較上月擴(kuò)大66pct,央國(guó)民企均出現(xiàn)不同程度的下滑。考慮到100大中城市住宅類用地9月成交面積同比減少57%，我們認(rèn)為房企拿地規(guī)模的下滑在一定程度上受市場(chǎng)整體成交低迷的影響。從重點(diǎn)城市土拍情況來(lái)看，土拍尚未升溫，維持著僅核心優(yōu)質(zhì)地塊才能觸頂成交的基本交易情況。另外，以TOP100房企的拿地?cái)?shù)據(jù)核算，央國(guó)企占比繼續(xù)穩(wěn)定超八成，其中國(guó)企占比高達(dá)51%。
　　貨地比同比下滑，對(duì)應(yīng)房企拿地更聚焦于高能級(jí)城市。9月TOP50房企拿地強(qiáng)度為0.7，同比下降0.1，系銷售規(guī)模的擴(kuò)張帶來(lái)的下滑；貨地比為2.0，同比下降0.9，推測(cè)為本月新增土地中一二線等高能級(jí)城市占比更高所致。
　　市場(chǎng)對(duì)于需求是否可持續(xù)釋放仍存疑，后續(xù)將繼續(xù)關(guān)注需求端政策的發(fā)力。盡管9月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)顯著改善，但是通過(guò)觀察北京、上海等一線城市的新房市場(chǎng)走勢(shì)，可見(jiàn)新房銷售規(guī)模出現(xiàn)短暫的高增長(zhǎng)觸及峰值后便再度進(jìn)入下行區(qū)間，意味著銷售的暴漲有部分來(lái)自于過(guò)去擠壓的需求，政策的效力將隨著時(shí)間的推移而快速轉(zhuǎn)弱?？紤]到目前政策在工具上已基本覆蓋，后續(xù)將繼續(xù)關(guān)注政策的加碼，例如貸款利率再降等，持續(xù)追蹤房企銷售的表現(xiàn)。關(guān)注一線城市本土企業(yè)，受益首開(kāi)股份、京投發(fā)展等，龍頭如保利發(fā)展等依然是中期首選，全年繼續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團(tuán)、招商蛇口等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融再走土地金融模式，市場(chǎng)需求加速下行