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事件
　　2023年10月10日，碧桂園公告了公司9月銷售情況以及宣布將尋求境外債務(wù)整體解決方案。此次碧桂園公告啟動(dòng)境外債務(wù)重組，聘請(qǐng)中金公司和華利安諾基（中國(guó)）擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問，協(xié)助評(píng)估公司的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性狀況，并制定整體的解決方案。碧桂園目前存續(xù)的公開美元債共有15支，本金約98億美元，2023年內(nèi)沒有美元債本金到期。
　　投資要點(diǎn)
　　如何理解房企進(jìn)行前置債務(wù)重組？
　　前置債務(wù)重組的時(shí)間點(diǎn)，我們?cè)谶@里暫且定義為在債務(wù)還未發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約前進(jìn)行重組。例如2023年9月遠(yuǎn)洋集團(tuán)將8筆美元債券進(jìn)行整體重組，這些債務(wù)到期時(shí)間為2024-2030年。再例如2023年8月碧桂園將9只約147億元金額的境內(nèi)債進(jìn)行展期，利息正常支付，在此次公告中公司提及該重組已經(jīng)得到債權(quán)人的同意。
　　債務(wù)重組通常有以下幾種形式：
　　1）以資產(chǎn)清償債務(wù)；
　　2）將債務(wù)轉(zhuǎn)為權(quán)益工具，例如債轉(zhuǎn)股；
　　3）采用調(diào)整債務(wù)本金、改變債務(wù)利息、變更還款期限等方式修改債務(wù)條款。
　　公司在發(fā)生實(shí)質(zhì)債務(wù)違約前，提出前置債務(wù)重組，我們認(rèn)為對(duì)公司來說有以下幾點(diǎn)好處：
　　1）公司出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常不會(huì)只停留在單個(gè)債券上，引發(fā)流動(dòng)性枯竭的因素如果不能在短期有效解決，那么會(huì)引發(fā)一連串的債務(wù)違約問題。如果公司逐一和債權(quán)人談判談條款，會(huì)使得公司疲于應(yīng)付，可能會(huì)影響到公司的正常經(jīng)營(yíng)。
　　2）前置債務(wù)重組如果順利，公司可以免于實(shí)質(zhì)性違約，不產(chǎn)生違約記錄，公司的征信記錄和市場(chǎng)形象得以保證，有利于后續(xù)繼續(xù)融資和對(duì)外合作。如果公司有違約記錄，那么在信用從1到0之后，會(huì)遭到進(jìn)一步的流動(dòng)性擠兌。
　　3）債務(wù)重組有利于給企業(yè)提供喘息的機(jī)會(huì)，進(jìn)而可以使得公司順利推進(jìn)保交樓，將有限的資金用在保交樓的“刀刃”上。我們認(rèn)為，在企業(yè)資金緊張的時(shí)候，只有將有限的資金用在保交樓上，才能夠逐漸盤活公司在監(jiān)管賬戶上的受限資金和整體的現(xiàn)金流。
　　我們認(rèn)為目前房企在未能等到市場(chǎng)出現(xiàn)明確的拐點(diǎn)前，率先通過債務(wù)重組對(duì)公司現(xiàn)金流進(jìn)行自救，不失為一個(gè)明智的選擇。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　政策效果不及預(yù)期；二手房拋售對(duì)新房產(chǎn)生壓力