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預(yù)計(jì)3Q23板塊業(yè)績有望底部弱復(fù)蘇，房企間結(jié)構(gòu)分化加劇?；久娣矫?，2022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大幅下行，隨著供需兩端政策放松不斷推出，3Q2023行業(yè)基本面呈現(xiàn)出底部復(fù)蘇跡象，但復(fù)蘇態(tài)勢仍然緩慢、且出現(xiàn)反復(fù)現(xiàn)象?？紤]到本輪周期供需兩端相對以往更弱，推動(dòng)改善路徑將呈現(xiàn)“L”型曲折性弱復(fù)蘇走勢。展望3Q23板塊業(yè)績，我們認(rèn)為板塊業(yè)績處于底部區(qū)域、并有望弱復(fù)蘇，主要源于：1）房企資金緊張影響竣工結(jié)算進(jìn)度；2）前期降價(jià)促銷推動(dòng)當(dāng)期結(jié)算影響利潤率水平；但也有些積極因素顯現(xiàn)，推動(dòng)后續(xù)部分優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績彈性可期，主要源于：1）房企2021-22年存貨減值規(guī)模較大，后續(xù)房企有望輕裝上陣；2）目前房企毛利率已處低位，優(yōu)質(zhì)房企毛利率具有一定程度的向上彈性。我們預(yù)計(jì)3Q2023房地產(chǎn)板塊業(yè)績將底部弱復(fù)蘇，并且企業(yè)之間業(yè)績分化也將進(jìn)一步加劇。
　　23Q2-Q3房地產(chǎn)基本面二次走弱，Q3需求政策密集加碼。2023Q1房地產(chǎn)行業(yè)基本面呈現(xiàn)底部弱復(fù)蘇，2023Q2-Q3基本面開啟二次下行，因此7月以來政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)也發(fā)生重大變化，開啟房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，基本面有望底部企穩(wěn)：1）銷售方面：根據(jù)克而瑞，3Q23，50強(qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售額同比-15%，其中7-9月單月同比分別為-39%/-40%/-28%，降幅有所收窄；值得注意的是，當(dāng)前市場結(jié)構(gòu)化特征依然明顯，其中一二線城市和優(yōu)質(zhì)房企的銷售表現(xiàn)更為靚麗，后者也持續(xù)推動(dòng)著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升；2）拿地方面：根據(jù)中指院，3Q23，300城住宅類土地成交面積累計(jì)同比-32%，其中7-9月單月同比分別為-36%/-13%/-50%，表明行業(yè)投資端依然低迷。我們認(rèn)為行業(yè)底部復(fù)蘇出現(xiàn)反復(fù)，其中23Q2-Q3中行業(yè)出現(xiàn)了需求和供給雙雙走弱跡象，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因而后續(xù)政策仍值得期待。
　　根據(jù)結(jié)算節(jié)奏，我們預(yù)計(jì)主流公司3Q2023歸母凈利潤情況如下：
　　1）增速在+30%以上的公司：建發(fā)股份；
　　2）增速在+20~+30%的公司：招商蛇口、招商積余；
　　3）增速在+10~+20%的公司：濱江集團(tuán)；
　　4）增速在0%~+10%的公司：保利發(fā)展、華發(fā)股份；
　　5）增速在-30%~0%的公司：萬科A、新城控股、金地集團(tuán)。
　　投資分析意見：需求政策密集加碼，板塊業(yè)績結(jié)構(gòu)分化，維持“看好”評級。近期政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認(rèn)為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時(shí)鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計(jì)后續(xù)將加速推進(jìn)、并大有可為。我們預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。