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9月銷售環(huán)比小幅回升，一線城市表現(xiàn)較好
　　30個(gè)大中城市9月商品房成交面積同比-24%、環(huán)比+5%，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)房貸利率和首付比例及限購(gòu)放松等政策支持下，市場(chǎng)需求在短期內(nèi)釋放，但成交面積絕對(duì)值仍是近五年同期最低。從中指公布的重點(diǎn)100城銷售數(shù)據(jù)看，9月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)超一成，同比下降約兩成，絕對(duì)規(guī)模也處近年同期較低水平。分城市看，30個(gè)大中城市的一線、二線和三線城市9月商品房成交面積同比分別為-25%（前值-30%）、-21%（前值-16%）和-32%（前值-31%）；環(huán)比分別為+27%、-5%、+8%。其中，一線城市同環(huán)比顯著改善，政策效用較為明顯，但二三線城市同比降幅均有擴(kuò)大，僅三線城市環(huán)比小幅增長(zhǎng)。從高頻數(shù)據(jù)看，9月上旬30城新房一周滾動(dòng)成交面積同比出現(xiàn)脈沖式增長(zhǎng)，但下旬以來(lái)逐步回落。同時(shí)，14城二手房成交表現(xiàn)亦呈現(xiàn)相同趨勢(shì)，而且同比增幅要明顯好于新房。
　　我們認(rèn)為，購(gòu)房需求在政策出臺(tái)后的短期內(nèi)集中釋放，主要為前期購(gòu)房意愿強(qiáng)并觀望政策落地的客戶，但隨著需求釋放動(dòng)能減弱，9月后兩周成交動(dòng)能有所下降。除政策利好外，9月供應(yīng)增加也是推動(dòng)銷售回暖的主要因素。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9月重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比+17%、同比-33%，盡管供應(yīng)仍處低位，但已連續(xù)兩月環(huán)比增長(zhǎng)。其中，4個(gè)一線城市供應(yīng)環(huán)比+22%、同比-35%；26個(gè)重點(diǎn)二三線城市供應(yīng)環(huán)比+15%、同比-32%。從去化率看，克而瑞監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市9月平均開(kāi)盤(pán)去化率48%，環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市去化率穩(wěn)中有增，主要受益于改善盤(pán)集中放量和政策利好刺激。
　　國(guó)慶期間成交較為平淡，城市間分化嚴(yán)重
　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，國(guó)慶期間各地推盤(pán)積極性提升，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度加大，訪客量較節(jié)前有所增加，但受到假期出游和市場(chǎng)信心尚未修復(fù)影響，城市及區(qū)域間分化仍較嚴(yán)重，除核心城市或區(qū)域熱度較高外，整體成交量表現(xiàn)一般。9月29日-10月6日國(guó)慶假期期間，35個(gè)代表城市日均成交面積較2022年和2019年國(guó)慶假期分別下降17%、24%。整體來(lái)看，一線城市中的上海、廣州在推盤(pán)增加下帶動(dòng)成交回升，北京、深圳、成都、杭州樓市表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，武漢、蘇州、天津等地在房交會(huì)、新政顯效下市場(chǎng)活躍度得到提升。
　　投資建議
　　9月以來(lái)多個(gè)熱點(diǎn)二線城市優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，同時(shí)一線城市中的廣州縮小限購(gòu)區(qū)域、降低首付比例及首套房利率，深圳下調(diào)了房貸利率下限，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策。我們認(rèn)為，需求端政策落地一方面將支撐銷售穩(wěn)步復(fù)蘇，另一方面也將驅(qū)動(dòng)板塊估值修復(fù)。當(dāng)前階段建議關(guān)注拿地能力強(qiáng)、土儲(chǔ)布局優(yōu)異的頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　需求端支持政策執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢；市場(chǎng)銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。