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投資摘要：
　　每周一談：物企9月外拓數(shù)據(jù)略偏低
　　23年9月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量同比減少22.14%，環(huán)比減少16.08%。根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《2023年9月中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50》數(shù)據(jù)顯示，9月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量647個，22年同期數(shù)據(jù)為831個，8月數(shù)據(jù)為771個。物企9月外拓數(shù)據(jù)意外偏低，頭部企業(yè)在第三方外拓市場上競爭優(yōu)勢明顯。
　　9月TOP50物企新增合約面積8207萬方，同比減少23.44%，環(huán)比減少2.98%。TOP50物企新增合約面積中仍以第三方外拓為主，1-9月累計第三方外拓面積占新增合約面積比例達(dá)78.47%。
　　9月受到關(guān)聯(lián)房企沖業(yè)績影響，物企新增關(guān)聯(lián)方承接面積亦有所增長。9月TOP50物企關(guān)聯(lián)方承接面積為1957萬方，環(huán)比增長20.14%，但同比仍減少31.26%。
　　物企強(qiáng)者恒強(qiáng)局勢持續(xù)，關(guān)聯(lián)房企拿地、銷售排名較好的物企面積及承接確定性強(qiáng)，新增關(guān)聯(lián)方承接面積排名靠前的以國央企為主。外拓團(tuán)隊成熟、非住領(lǐng)域具有較強(qiáng)優(yōu)勢的物企外拓面積增長確定性高。整體來看，中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、萬物云的內(nèi)生及外拓能力均好。
　　非住宅類業(yè)務(wù)及城市服務(wù)類業(yè)務(wù)仍是物企重點發(fā)力的方向。
　　9月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)分別為辦公、學(xué)校、住宅，項目占比分別為37.6%、26.2%、15.7%，萬物云在住宅及商業(yè)類業(yè)態(tài)拓展規(guī)模最大。
　　9月TOP10城市服務(wù)項目中標(biāo)金額共計約7.95億元，1-9月累計城市服務(wù)中標(biāo)金額最高的物企為雅生活，合計中標(biāo)20.73億元，平均單項目金額為3638萬元，城市服務(wù)業(yè)務(wù)一般單項目合同金額較大，且能貢獻(xiàn)較多的在管面積，為當(dāng)前物企拓展的重點方向之一。
　　整體來看9月外拓數(shù)據(jù)同比及環(huán)比均略偏低，但9月關(guān)聯(lián)方承接對物企新增合約面積貢獻(xiàn)比例上升，23年1-9月物企外拓同比增速中樞亦低于22年同期，在房地產(chǎn)行業(yè)整體投資環(huán)境仍較低迷的情況下，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展方向也由高速增長轉(zhuǎn)為高質(zhì)量增長。
　　數(shù)據(jù)追蹤（10月9日-10月13日）：
　　資金及交易追蹤：
　　滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年10月13日，持有599.45萬股，較上周上漲1.23%，持股市值0.83億元。
　　港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年10月9日至10月13日，增幅最大的是華潤萬象生活，本周增幅3.63%。降幅最大的是融創(chuàng)服務(wù)，降1.55%。持股比例最高為保利物業(yè)，為71.76%。持股數(shù)量最多為碧桂園服務(wù)，為7.52億股。
　　投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
　　風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險