>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告-頭部房企月報(9月)：成交環(huán)比提升，絕對規(guī)模仍處于歷史低位-231017
| 上傳日期： |
2023/10/18 |
大?。?/td>
| 1943KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
9月頭部房企銷售面積同比下降35%，銷售金額同比下降25%。1）9月16家頭部房企銷售面積1334萬方，同比下降35%，降幅較上月縮小4pcts；銷售金額2448億元，同比下降25%，環(huán)比上升27%。9月以來，各地因城施策進行寬松，京滬等多個核心一二線城市實施“認房不認貸”，廣州、成都、西安等城市放開部分區(qū)域限購，武漢、南京、合肥等城市全域取消限購，刺激剛需及改善性需求。政策密集出臺刺激下銷售金額和銷售面積環(huán)比提升，但從歷史水平來看，仍處于過去三年低位，主要原因是房地產(chǎn)市場供需錯配問題仍然存在，疊加房價下行、居民收入預期尚未明顯好轉(zhuǎn)。
頭部房企投資保持謹慎，高度聚焦核心城市。1）9月頭部房企拿地面積同比下降33%，拿地金額同比下降41%。2）8月頭部房企拿地平均溢價率約8.8%，一二線城市占比88%，9月房企投資保持謹慎，繼續(xù)聚焦高能級城市，拿地主要選擇一二線城市以避免去化風險。3）從投資金額來看，中海拿地最為積極，拿地金額199億元，當月投資強度71%；保利拿地金額88億元。4）16家頭部房企拿地樓面價/銷售均價83%，較上月有所下降，主因二線城市拿地為主。
行業(yè)融資修復緩慢，國央企仍為發(fā)債主力。本月境內(nèi)債發(fā)行量共201億元，同比下跌56%；境外融資27億元，同比下跌79%。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位。2）2023年部分房企仍存在較大償債壓力，截止9月底碧桂園年內(nèi)到期債務余額81億元。銷售端持續(xù)低迷，期待進一步的融資端支持政策。
融創(chuàng)回歸港股通并發(fā)布境外債務重組進展；旭輝與北京住總集團達成合作并于月底重新復牌。1）融創(chuàng)：上交所發(fā)布公告，融創(chuàng)重新回歸港股通；發(fā)布境外債務重組最新進展，可交換融創(chuàng)服務股份的計劃債權(quán)最高金額將為60.66億港元。2）旭輝：出售增城項目股權(quán)緩解流動性壓力；與北京住總集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議助力拓展華北市場，并于9月28日復牌。3）招商蛇口：許永軍因達到法定退休原因辭去公司董事長等職務，由蔣鐵峰擔任公司董事長；與阿里資產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，助力房地產(chǎn)市場高效去庫存。4）金地：終止長期激勵制度，投資范圍仍將主要挑選一線和較高能級的二線城市主流地段；發(fā)布股東擬為公司融資提供增信的提示性公告，以拓寬公司融資渠道。5）中南：選舉陳錦石為董事長，陳昱含繼續(xù)擔任總經(jīng)理。6）越秀：與美高梅簽署戰(zhàn)略協(xié)議，在“文體娛樂+高端餐飲+酒店公寓”等領(lǐng)域開展全面的深度合作。7）碧桂園：旗下9只計劃展期的境內(nèi)債目前已全部成功展期。8）保利：與中信信托有限責任公司達成戰(zhàn)略合作。9）萬科：堅持獲取特別好的項目，以及堅持精準投資。10）綠地：9只境外債展期四年征求獲通過，金額共計32億美元。
投資建議：后續(xù)政策重點關(guān)注城中村改造的推進，重點推薦深耕一線城市的房企。供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，因城施策對于當前地產(chǎn)總量數(shù)據(jù)或扭轉(zhuǎn)有限，其本質(zhì)是舊發(fā)展模式的后遺癥。超大特大的城市的真實需求在核心區(qū)高品質(zhì)住宅，通過推動城中村改造，提高土地使用率，有望有效滿足真實需求。我們認為城中村改造將是后續(xù)地產(chǎn)政策的重點。本輪政策放松，預計核心一二線城市銷售和價格都有顯著好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造的政策預期，重點推薦深耕核心一二線城市的房企，建議關(guān)注招商蛇口、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團、中新集團、天地源等。
風險提示：微觀傳導機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
|
|
