>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第41周周報(bào)：新房成交同比降幅擴(kuò)大，城中村改造政策逐步細(xì)化-231017
| 上傳日期： |
2023/10/17 |
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| 1737KB |
| 格式： |
pdf 共25頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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新房成交面積環(huán)比增速明顯提升，其中一線城市增幅顯著；二手房成交面積同環(huán)比增速保持正增長(zhǎng)；土地市場(chǎng)同比量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率同環(huán)比均有所上升。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積同比降幅擴(kuò)大，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。40城新房成交面積為329.0萬(wàn)平方米，同比下降24.1%，同比降幅較上周擴(kuò)大了12.66個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積同比增速分別為-12.9%、-22.9%、-39.2%。一、二線城市同比跌幅較上周擴(kuò)大了22.6、20.1個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市較上周縮小了9.3個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增幅收窄。18個(gè)城市二手房成交面積為209.6萬(wàn)平方米，同比上漲2.4%，同比漲幅較上周縮小了5.3個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積同比增速分別為為-6.2%、6.2%、11.0%。一線城市同比跌幅較上周擴(kuò)大了69.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市漲幅較上周縮小了1900.7%，三四線城市漲幅較上周擴(kuò)大了67.0個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積環(huán)比上升，同比下降，去化周期環(huán)比略有下降。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9884萬(wàn)平方米，環(huán)比增速為0.5%，同比增速為-4.8%；去化周期為18.9個(gè)月，環(huán)比降低0.05個(gè)月，同比提升6.2個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為0.3%、0.2%、-0.3%，同比增速分別為1.1%、-9.5%、-25.9%；去化周期分別18.6、17.6、51.7個(gè)月，二、三四線城市環(huán)比分別提升0.3、1.3個(gè)月，一、二、三四線城市同比分別提升3.1、7.3、18.9個(gè)月。
土地市場(chǎng)同環(huán)比均量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為949.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下降65.3%，同比下降40.4%；成交土地總價(jià)為95.5億元，環(huán)比下降91.0%，同比下降47.7%；樓面均價(jià)為1010.4元/平，環(huán)比下降73.9，同比下降12.4%；百城成交土地溢價(jià)率為2.0%，環(huán)比下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降6.4個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為84.5億元，環(huán)比上升2012.8%。總償還量為74.4億元，同比下降18.8%（前值：-35.2%），環(huán)比上漲520.5%；凈融資額為10.1億元。
板塊收益有所上漲。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-3.4%，較上周下降0.6pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為-2.7%，較上周下跌2.7pct。房地產(chǎn)板塊PE為11.52X，較上周下降0.36X。本周（10.9-10.15），北上資金對(duì)電子、汽車(chē)、醫(yī)藥生物加倉(cāng)金額較大，分別23.14、17.59、3.56億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.83%（上周為-0.04%），凈買(mǎi)入-2.01億元（上周凈買(mǎi)入-7.13億元）。
投資建議
本周，央行公布9月金融數(shù)據(jù)顯示，9月居民中長(zhǎng)期貸款新增5470億元，同比多增2014億元，較7、8月份顯著修復(fù)，這主要是因?yàn)樵诘禺a(chǎn)政策催化下，居民購(gòu)房需求有所回升，后續(xù)可持續(xù)仍待進(jìn)一步跟蹤。此外，根據(jù)央行數(shù)據(jù)，目前存量住房貸款利率調(diào)降已完成4973萬(wàn)筆，涉及22萬(wàn)億元貸款（占6月末我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元的57%），利率平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)。
同時(shí)，城中村改造配套政策逐步細(xì)化。本周住建部提出，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施，一類(lèi)是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類(lèi)是開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，第三類(lèi)是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。我們認(rèn)為城中村改造將是未來(lái)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展方向之一，對(duì)于調(diào)整核心城市供需關(guān)系有重大意義，或能釋放一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地資源，增加核心區(qū)域土地供應(yīng)。但主要限于一二線城市內(nèi)，實(shí)際對(duì)銷(xiāo)售投資占比較大的三四線城市難以直接受益。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、天健集團(tuán)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷(xiāo)售超預(yù)期下行；融資收緊
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