>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年9月月報：一線城市成交修復(fù)；需求端利好持續(xù)釋放-231015
| 上傳日期： |
2023/10/16 |
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| 2520KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐，許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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新房：9月40城新房成交面積環(huán)比+6.9%，同比-38.7%，同比降幅較上月擴大9.3pct。1-9月累計同比-6.8%，跌幅較上月擴大5.2pct。9月初新政實施后，成交在各地新政密集落地中開始修復(fù)，一部分購房需求在短期內(nèi)集中釋放，短期推高了部分核心一二線城市成交量，隨著需求釋放動能減弱，9月后兩周成交動能有所下降，因此9月全月整體新房成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)平淡。不過由于成交數(shù)據(jù)滯后，仍需繼續(xù)觀察后續(xù)數(shù)據(jù)。
從各城市能級來看，9月一線因供應(yīng)放量+新政刺激，環(huán)比增長22%，同比跌幅收窄；二、三線城市跌幅均擴大。1）一線城市9月新房成交面積環(huán)比+22.3%，同比-27.8%，同比降幅較上月收窄6.6pct；1-9月累計同比仍+1.3%。北京、上海熱點恒熱，上海“認房不認貸”落地+供應(yīng)回升帶動成交如期放量，9月新房成交面積環(huán)比+13%，北京環(huán)比+41%，廣州低位回升，隨著新政疊加落地，項目來訪、認購穩(wěn)步回升，成交環(huán)比+38%，但深圳環(huán)比-10%。不過上海、北京、廣州、深圳同比仍均有不同幅度的下滑，同比分別下降31%、18%、15%、54%。2）二線城市9月新房成交面積環(huán)比+3.6%，同比-37.4%，同比降幅較上月擴大了10.6pct，1-9月累計同比-10.7%。部分城市迎來輪動復(fù)蘇行情，環(huán)比上漲城市均為前期深度調(diào)整、基本面相對較好的核心二線城市，例如杭州、青島、福州、濟南、寧波等。3）三四線城市9月新房成交面積環(huán)比+1.5%，同比-51.2%，同比降幅較上月擴大了22.0pct，1-9月累計同比-5.8%。三四線城市分化明顯，除金華同環(huán)比正增長，溫州、佛山、江門環(huán)比正增長以外，其余城市同比均出現(xiàn)不同幅度的下跌。
二手房：9月二手房成交同比降幅收窄，一線城市同環(huán)比均出現(xiàn)增長。9月18城二手房成交面積環(huán)比-5.1%，同比-1.8%，同比降幅較上月縮小了6.4pct，我們認為核心城市解綁限制性政策釋放了一波購房需求。1-9月18城累計同比增速為22.3%。9月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為22.7%、-7.8%、-18.4%，同比增速分別為2.8%、-8.3%、5.0%，一線城市同比增速較上月提升了19.0pct，二線城市同比跌幅較上月收窄了3.2pct，三四線城市同比增速較上月下降了9.1pct；累計同比增速分別為12.0%、27.9%、27.6%。環(huán)比來看，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別增長28%和1%，同比增速分別為-2%和42%，認房不認貸落地后，促進部分積壓需求的釋放，在京深無房且有異地貸款記錄的剛需客、賣一買一置換客，入市積極性提升。其他核心城市，例如南京溫和回升，同比降幅僅2%，但多數(shù)城市新政后，二手房掛牌量雖有增長，但成交端增長效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，9月成交繼續(xù)走弱，例如蘇州、杭州等城市。
庫存與去化：9月整體庫存與去化周期環(huán)比均上升。截至9月底12城新房住宅庫存面積為1.22億平，環(huán)比上漲1.7%，同比下降4.2%；整體去化周期為15.1個月，環(huán)比上升1.8個月，同比上漲1.6個月，由于庫存擴容而成交仍偏低迷，去化周期較上月有所拉長。具體來看，9月所跟蹤的所有城市去化周期環(huán)比均拉長，僅上海、杭州去化周期在12個月內(nèi)。
開盤去化率：據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，重點城市9月平均開盤去化率為48%，較上月微增3個百分點。隨著核心城市陸續(xù)落地“認房不認貸”、降首付、限購松綁等利好新政，微觀項目來訪、去化已有改善征兆，但是因網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定的延后性，尚未在成交層面完全體現(xiàn)；至于新政后熱度能夠維持多久，仍有待進一步觀察。目前來看，9月市場穩(wěn)步修復(fù)，各城市環(huán)比漲多跌少，上漲城市主要分為兩類：1）前期熱點恒熱的北京、上海、成都等，隨著改善盤集中放量，疊加新政利好刺激，整體去化率呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢；2）天津、重慶、寧波等經(jīng)歷了前期購買力修復(fù)，9月去化率也有低位回升趨勢。
土地市場：重點城市土地出讓頻次明顯較少，僅有廣州、杭州、寧波等少數(shù)城市進行了集中土拍，9月土地成交規(guī)模仍處低位。9月全國（300城）成交土地規(guī)劃總建筑面積為1.8億平，環(huán)比上升46.0%，同比下降44.2%。本月全國住宅類用地平均溢價率為4.01%，環(huán)比0.1pct，同比0.4pct，同環(huán)比雖有提升，但仍為2023年以來第二低點。從累計來看，1-9月全國住宅類用地土地成交建面同比下降36.0%；成交總價同比下降32.1%；溢價率5.6%，同比下降0.2pct。
房企：1）銷售：百強房企單月銷售同比降幅顯著收窄，但累計銷售同比降幅仍擴大。百強房企9月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售額3006億元，同比下降28%（前值：-41%）；1-9月累計實現(xiàn)權(quán)益口徑銷售額3.27萬億元，同比-12%（前值：-10%）。TOP20房企中累計銷售額同比增長較快的有：華發(fā)（+42%）、越秀（+40%）、建發(fā)（+33%）、中交（+21%）、中海（+18%）、華潤（+16%）、濱江（+16%）、招蛇（+13%）。2）拿地：9月百強房企拿地量與拿地強度同比下降，樓面均價環(huán)比明顯提升。百強房企9月單月全口徑拿地金額1373億元，同比-23%（前值:+60%）；拿地強度從8月的45%下降至31%，同比+3pct。單月土地投資較多的有：中海（拿地金額254億元，拿地強度92%）、建發(fā)（138億元，99%）、萬科（113億元，33%）、濱江（105億元，119%）。由
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