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本周核心觀點(diǎn)：10月第2周即假期后首周，二手房成交面積同比增速保持高位，新房成交仍不及去年同期。本周30城新房成交面積同比下降14%，其中一線與三線城市同比跌幅較小，二線城市同比下降20%。15城二手房成交面積達(dá)到228萬(wàn)平，為今年5月以來的最高值。同比增長(zhǎng)20%，其中一線城市同比回落3%，二線/三線城市成交面積同比增速分別達(dá)到32%和16%。本周央行發(fā)布9月金融數(shù)據(jù)顯示，9月末社會(huì)融資規(guī)模余額372.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9%，增速與上月末持平。央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，降低存量房貸利率工作已基本接近尾聲。據(jù)新華社報(bào)道，住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。本周北京、上海、廣州、濟(jì)南等地完成土地出讓。
　　重點(diǎn)政策解讀：10月11日，紹興市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化政策舉措促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出共20條房地產(chǎn)相關(guān)新政。其中提出支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，全面放開原限售住房限制政策。2017年10月，紹興發(fā)布《關(guān)于保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》，在紹興市區(qū)新購(gòu)住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。2021年6月，紹興限售年限從2年提高至3年。2022年4月，據(jù)中國(guó)網(wǎng)等報(bào)道，紹興市放松限購(gòu)、限售政策，其中新房限售年限調(diào)整為“網(wǎng)簽備案后3年”。本次10月新政后，紹興限售政策將全面取消。9月28日，寧波市已調(diào)整住房限售政策，2023年10月1日后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的商品住房不再限售；此前的住房如果“買新賣舊”，即出售現(xiàn)有住房用于購(gòu)買改善型住房的，也可解除限售。10月紹興也加入放松限售的城市隊(duì)伍。我們認(rèn)為限售政策放松，有利于降低改善性群體的購(gòu)房資金壓力，促進(jìn)一二手房市場(chǎng)良性循環(huán)。在國(guó)慶假期和杭州亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，華東及環(huán)杭地區(qū)重點(diǎn)城市有望繼續(xù)優(yōu)化過往限制性政策，為樓市修復(fù)提供有利環(huán)境，推動(dòng)市場(chǎng)熱度筑底回升。
　　一周行情回顧：本周（2023/10/09-2023/10/15）申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.40%，跑輸上證綜指2.68pct，在各類板塊中位列第26/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌1.70%，跑輸恒生綜指3.31pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：*ST銀億（13.70%）、張江高科（13.66%）、*ST中迪（5.69%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：珠光控股（-21.57%）、中駿集團(tuán)控股（-21.18%）、中國(guó)奧園（-17.33%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊下跌4.63%，跑輸恒生綜指6.23pct，在各類板塊中位列第13/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：綠城管理控股（6.65%）、恒大物業(yè)（5.45%）、濱江服務(wù)（3.66%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：中海物業(yè)（-26.29%）、融創(chuàng)服務(wù)（-8.10%）、碧桂園服務(wù)（-6.61%）。
　　地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：本周（2023/10/07-2023/10/13）30個(gè)大中城新房成交面積247.85萬(wàn)平方米，同比下降14.36%，環(huán)比上升233.57%。15城二手房成交面積228.14萬(wàn)平方米，同比上升20.29%，環(huán)比上升4537.45%。監(jiān)測(cè)16個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積18261.08萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.06%，去化周期135.51周，較上周延長(zhǎng)6.07周。上周（2023/10/02-2023/10/08）100大中城市土地供應(yīng)建面859.17萬(wàn)平方米，同比下降43.28%，環(huán)比下降54.04%；土地成交建面843.12萬(wàn)平方米，同比下降36.13%，環(huán)比下降76.62%；供需比上升為1.02，溢價(jià)率為1.64%。
　　房企融資情況：本周（2023/10/07-2023/10/13）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為64.20億元，同比下降50.12%，環(huán)比上升1505.00%；債務(wù)總償還量為152.66億元，同比上升109.79%，環(huán)比下降37.38%；凈融資額-88.46億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。