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事件：統(tǒng)計局公布2023年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，1-9月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%；1-9月累計新開工面積72123萬方，同比下降23.4%；1-9月累計竣工面積48705萬方，同比增長19.8%；1-9月商品房銷售面積84806萬方，同比下降7.5%；1-9月銷售金額89070億元，同比下降4.6%；1-9月房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金98067億元，同比下降13.5%。
　　銷售環(huán)比大幅改善，政策效果或彰顯：2023年1-9月全國商品房累計銷售面積84806萬方，同比下降7.5%，降幅較上月擴大0.4pct；9月單月銷售面積為10857.38萬方，同比下降10.14%，環(huán)比提高47%。2023年1-9月全國商品房累計銷售額89070億元，同比下降4.6%，降幅較上月擴大1.4pct；9月單月銷售金額為10912.12億元，同比下降13.55%，環(huán)比8月提高41.57%。對應的2023年1-9月累計銷售均價為10503元/平米，同比增長3.14%；單月銷售均價為10050元/平方米，同比下降3.81%，環(huán)比下降3.69%。9月單月銷量環(huán)比提升較多，或由于政策效果逐漸顯現(xiàn)。8月至9月各地陸續(xù)出臺放松政策，包括一線城市陸續(xù)“認房不認貸”，廣州率先取消部分區(qū)域（城郊為主）的限購，市場需求得到進一步刺激。在政策放松的背景下，房企或適時加推，供應推升市場熱度。我們認為在陸續(xù)出臺的政策刺激下，高能級城市逐漸對樓市松綁，購房需求或得到支持，樓市成交或?qū)⑦M一步改善。
　　投資環(huán)比改善，開工環(huán)比雙位數(shù)增長：2023年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%，降幅較上月擴大0.3pct；9月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資10369.03億元，同比下降11.26%，環(huán)比提高12.92%。銷售金額環(huán)比大幅提升，房企拿地意愿有所提高，但由于累計銷售同比增速尚未由負轉(zhuǎn)正，房企投資依然趨于謹慎。開工端：2023年1-9月累計新開工面積72123萬方，同比下降23.4%，降幅較上月縮小1pct；單月新開工面積8231.87萬方，同比下降14.64%，環(huán)比增長18.92%。銷售環(huán)比提升，帶動新開工環(huán)比修復?？⒐ざ耍?023年1-9月累計竣工面積48705萬方，同比增長19.8%，漲幅較上月擴大0.6pct；單月竣工面積4978.87萬方，同比增長25.34%，環(huán)比下降6.43%。由于銷售改善，房企開工意愿增強，投資偏向開工側(cè)。保交樓的持續(xù)推進和年底交付高峰期的到來，我們認為竣工有望保持增長。
　　到位資金單月環(huán)比修復，同比降幅有所擴大：2023年1-9月房企到位資金98067億元，同比下降13.5%，降幅較上月擴大0.6pct；房企單月到位資金10951.45億元，同比下降17.99%，環(huán)比增長23.07%。其中，9月單月的國內(nèi)貸款為1428.61億元，同比增長4.05%；自籌資金4057.27元，同比下降13.53%，定金及預付款3445.77億元，同比下降25.74%，個人按揭貸款1575.41億元，同比下降26.49%。待累計銷售明顯修復，房企到位資金或得到相應改善。
　　投資建議：9月銷售單月環(huán)比大幅提升，累計銷售依然承壓；單月銷售價格同比下跌，累計銷售價格同比正增長。我們認為，隨著政策的密集出臺，“認房不認貸”等政策落地、部分城市逐漸放松限購，市場需求有望得到進一步支持。我們看好穩(wěn)健經(jīng)營、長期布局核心城市的優(yōu)質(zhì)房企，同時關(guān)注物管頭部公司、代建龍頭公司、中介龍頭公司。建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、萬科A、金地集團；2）優(yōu)質(zhì)物管：招商積余、華潤萬象生活、中海物業(yè)；3）代建龍頭：綠城管理控股；4）中介龍頭：貝殼-W。
　　風險提示：政策推動不及預期的風險、因城施策不及預期的風險、宏觀經(jīng)濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險、房價大幅波動的風險。