>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究：房地限價陸續(xù)取消，品牌房企優(yōu)勢凸顯-231017
| 上傳日期： |
2023/10/18 |
大小： |
818KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻,王祎馨 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件
據(jù)經(jīng)濟觀察報10月17日發(fā)布的報道：9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。多個信源透露：濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”。
點評
多個二線城市已取消地價上限，后續(xù)多數(shù)城市有望跟進。土地限價源于2016年以來全國房地產(chǎn)銷售市場和土地市場持續(xù)火熱，房價地價屢創(chuàng)新高，2021年3月自然資源部規(guī)定全國22個主要城市的住宅用地供應(yīng)開始實施“集中掛牌、集中出讓”政策。當(dāng)月北京第一批次土拍的宅地掛牌文件中，首次規(guī)定了土地競價上限，一般將溢價率上限設(shè)置為15%。而當(dāng)前由于房企銷售持續(xù)承壓，土地市場熱度大幅下降，1-9月全國300城土地供應(yīng)累計同比-32.8%，土地成交累計同比-33.2%；三季度以來土拍溢價率回落到4%-5%，流拍率重新上升至20%左右，因此取消過熱階段實行的土地限價政策正當(dāng)其時。根據(jù)經(jīng)濟觀察報，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等二線城市已經(jīng)取消地價上限；多數(shù)城市將在下一批次的土地出讓文件中刪去地價上限等內(nèi)容；北京、上海等核心城市在研究如何調(diào)整競買規(guī)則，后續(xù)各地在土地出讓環(huán)節(jié)都有望取消地價上限，同時競配建、競自持、競品質(zhì)等限制性政策也將逐步撤銷，土地市場重新回歸“價高者得”。
地價限制取消后，房價限制亦將逐漸淡化或取消，商品住宅將回歸商品屬性。目前市場端地產(chǎn)銷售持續(xù)承壓，土拍延續(xù)低迷趨勢；政策端8月底以來中央和地方的政策頻出，高能級城市已陸續(xù)取消限購限售。因此我們預(yù)計取消地價上限后，房價限價也將逐漸淡化或取消，屆時商品住宅將更加市場化，回歸商品屬性，這將帶來：①商品住宅的商品屬性更為凸顯，優(yōu)質(zhì)項目能通過價格的上漲產(chǎn)生財富效應(yīng)；②擁有好區(qū)位、好配套、好品質(zhì)的項目會更受市場青睞，房企主體間的競爭將更加充分;③在長期的邏輯下，不同房企產(chǎn)品力、品牌力、運營能力的差異會導(dǎo)致彼此間差距加大，優(yōu)質(zhì)房企的毛利率可能會逐步走向上行通道。正如我們在8、9月外發(fā)的《二線城市政策加速落地，四限政策有望打開》等多篇報告中多次強調(diào)，限購限價政策的逐步打開將促進商品房交易更加市場化。
商品住房市場化結(jié)合保障性住房和城中村改造，共同促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。十四五期間我國持續(xù)加大保障性住房建設(shè)和供給，有利于緩解大城市的住房矛盾，讓更多市民居得其所。城中村改造不僅能改善城市界面、提升民生福祉，促進地產(chǎn)鏈上下游的活力，并且所釋放出的土地將進一步加大商品房和保障房供給。保障房及后續(xù)城中村改造均為基礎(chǔ)住房需求提供了支撐，有利于商品住宅回歸市場化，使得不同層次的需求得到滿足。在市場作用下，產(chǎn)品力強的房企迎來新的銷售機遇，助力房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展。
投資建議
預(yù)計后續(xù)各地對于地價房價的限價都有望逐漸淡化或取消，商品住宅將逐步回歸商品屬性，市場機制將開始在商品房市場上發(fā)揮主導(dǎo)作用。在此背景下，市場銷售分化加劇，產(chǎn)品品質(zhì)高、區(qū)位配套好、有議價能力的項目更有上漲空間且更受市場青睞，最終實現(xiàn)市場競爭中的優(yōu)勝劣汰。因此重點布局核心一二線城市、主打改善產(chǎn)品的房企在未來行業(yè)中將更加具有競爭力，重點推薦建發(fā)國際集團、綠城中國、濱江集團、中國海外發(fā)展、招商蛇口等頭部央國企及改善型房企。
風(fēng)險提示
政策落地進度不及預(yù)期；寬松政策對市場提振不佳；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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