>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題研究-保障房：完善頂層設(shè)計，踐行住有所居-231018
| 上傳日期： |
2023/10/18 |
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| 1611KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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保障性住房建設(shè)提速，雙軌制供應(yīng)體系有望重塑行業(yè)格局
保障性住房建設(shè)提速不僅可以帶來開發(fā)增量，還有望進一步使得房地產(chǎn)行業(yè)新模式明朗化，雙軌制的形成將進一步卸下市場化體系的羈絆，我們看好具備保障房開發(fā)經(jīng)驗以及大股東有開發(fā)潛力的國企，此外，代建能力突出的企業(yè)以及在核心城市有充沛儲備的公司也有望受益。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云。
我國保障性住房體系的歷史沿革
隨著房地產(chǎn)市場的不斷演化，我國的住房保障體系也在不斷更迭。從94年確立的經(jīng)濟適用房（經(jīng)適房）體系，到2021年以來確立的頂層設(shè)計——公共租賃住房（公租房）、保障性租賃住房（保租房）、以共有產(chǎn)權(quán)房為代表的配售型保障性住房三位一體的體系。其制度演進可以看到如下特點：1）保障形式從最初的以售為主，逐步演化為租售并舉；2）保障人群的輻射范圍逐步擴大。尤其是從低收入群體等特定人群，開始逐步延展至中等收入但存在住房困難的人群；3）保障制度愈發(fā)體系化，在輻射范圍擴大的同時也在持續(xù)強化公平性。
地產(chǎn)新格局中的保障房建設(shè)拉開序幕
2023年保障性住房建設(shè)進入加速階段，政策框架更加清晰完備。展望未來，我們認為有如下三點值得關(guān)注：1.同樣提至國家戰(zhàn)略高度的城中村改造則有望和保障性住房建設(shè)形成聯(lián)動效應(yīng)，為保障性住房提供土地來源；2.加大配售型保障性住房供應(yīng)的同時，并遵循“保本微利”的配售原則；3.通過閉環(huán)管理促進分配公平，并為未來“保障+商品房”雙軌制住房體系構(gòu)想打下基礎(chǔ)。雙軌制的核心在于，通過保障性住房充分滿足民生需求，同時給中高端改善需求以市場空間。保障性住房體系的完備性是予以市場化體系進一步發(fā)展空間的前提，即市場化體系的相關(guān)行政政策也有望隨之逐步退出。
以鄰為鑒：新加坡“組屋+私人住宅”雙軌制的下的居者有其屋
作為“居者有其屋”的典范新加坡，其居民住房自有率已達到89.3%（2022年），在國際上處于領(lǐng)先水平。新加坡政府建立了“廉租組屋—廉價組屋—執(zhí)行共管公寓—私人住宅”的階梯化住房結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)雙軌制住房體系。該體系有如下特點：1.住房保障以售為主，2.政府主導(dǎo)，配以完善的全流程政策體系，覆蓋從土地供給、住房租售、住房轉(zhuǎn)售全流程，充分體現(xiàn)保障屬性；3.閉環(huán)管理，這也為雙軌制市場的穩(wěn)定性提供保障。我們認為，從政府主導(dǎo)能力、閉環(huán)管理的制度設(shè)計、“有恒產(chǎn)者有恒心”的思維模式，我們和新加坡都具有可比性，因此新加坡模式對于我們的保障房建設(shè)具有借鑒意義。
我國保障性住房的存量結(jié)構(gòu)與未來體量
結(jié)合七普數(shù)據(jù)，我們可大致計算出各保障房品類的體量（截至2022年末）：公租房/保租房/共有產(chǎn)權(quán)房/經(jīng)適房雙限房的存量分別約為1450/330/28/1347萬戶（套），合計約3155萬套，考慮到十四五40城的保租房籌建計劃達670億，即23-25年還需340萬套增量，因此不考慮新增規(guī)劃，截至2025年，計劃中的保障性住房籌建體量合計約3200萬套。我們以人均居住面積家庭戶為標準來衡量保障需求，目前保障性住房建設(shè)計劃的缺口約800-1700萬套，我們預(yù)測計劃缺口可拉動投資額1.6-4.7萬億元。
風(fēng)險提示：測算出現(xiàn)偏差的風(fēng)險；行業(yè)政策風(fēng)險；行業(yè)下行風(fēng)險；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。
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