>> 申港證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：基本面低位修復(fù)，企穩(wěn)階段仍需政策呵護-231023
| 上傳日期： |
2023/10/23 |
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| 1801KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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每周一談：基本面低位修復(fù)企穩(wěn)階段仍需政策呵護
9月商品房銷售額及銷售面積保持低位改善，商品房銷售額及銷售面累計同比分別為-4.6%、-7.5%，較上月下降1.4pct、0.4pct，9月單月同比分別為-13.6%、-10.1%，較上月跌幅收窄2.8pct、2pct：
從絕對值來看，9月與往年單月銷售差距與8月相近，同比口徑延續(xù)修復(fù)動力。以2022年單月銷售為基數(shù)參考，進入四季度可觀察到去年顯著的低基數(shù)效應(yīng)，若本年度四季度銷售絕對值較往年（不含2022）偏差幅度能保持9月份水平，則四季度有望實現(xiàn)同比正增長，且12月份單月銷售規(guī)模占全年比例較高，四季度數(shù)據(jù)將對全年銷售的累計同比增速起到支撐。
從領(lǐng)先的30城高頻數(shù)據(jù)觀察，10月高能級城市商品房市場銷售的修復(fù)斜率變陡。10月1日-20日，30城商品房銷售面積同比增速為-10%，較9月單月同比增速提升14.5pct，單月規(guī)模的同比修復(fù)斜率走陡；盡管高頻數(shù)據(jù)僅以少數(shù)核心城市為主，從歷史表現(xiàn)來看仍具備對統(tǒng)計局口徑數(shù)據(jù)的方向指引作用，預(yù)計10月全國銷售保持修復(fù)轉(zhuǎn)暖趨勢。
9月單月商品房成交均價環(huán)比同比延續(xù)負增速。其中環(huán)比增速-3.69%，較上月跌幅擴大3.65pct，同比增速-3.8%，較上月提升0.99pct；9月商品房價格絕對值小幅下探，盡管存在“買漲不買跌”的交易心態(tài)，但價格回落同樣可以降低購房者的資金壓力，同時配合降低首付比例、降低房貸利率等政策出臺，更有助于通過市場定價探尋底部，并起到活躍交易的效果。
開發(fā)資金來源及主要分項的單月同比跌幅均收窄，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源9月累計同比-13.5%，較上月減少0.6pct，單月同比增速-18%，較上月提升7.5pct。從資金來源構(gòu)成來看，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款單月同比增速分別為4.1%、-13.5%、-25.7%、-26.5%，較上月分別提升28.4pct、8.6pct、5.8pct、0.4pct。
竣工新開工9月單月同比增速回升，9月單月新開工面積同比-14.6%，施工面積同比-7.1%，竣工面積同比25.3%，較上月提升8.9pct、25.7pct、14.8pct。
投資端同比跌幅略有擴大，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9月累計同比增速-9.1%，單月同比-11.3%，分別較上月跌幅擴大0.3pct、0.3pct。
9月行業(yè)基本面延續(xù)8月單月同比跌幅收窄的修復(fù)特征，近期政策發(fā)力，銷售出現(xiàn)止跌回溫是行業(yè)基本面轉(zhuǎn)暖的主因，考慮到銷售對地產(chǎn)周期存在領(lǐng)先性，若四季度銷售延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，將有助于行業(yè)基本面進一步回暖。另一方面，我們同樣不應(yīng)忽視部分數(shù)據(jù)修復(fù)有低基數(shù)作用，且十一節(jié)后銷售熱度有所放緩，因此維持基本面修復(fù)的趨勢，仍需政策進一步支持，保持市場的銷售熱度。
數(shù)據(jù)追蹤（10月9日-10月15日）：
新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為-13pct、-7pct，一線城市6pct，1pct，二線城市-15%，-10pct，三線城市-14pct，-6pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單周同比22pct，累計同比26pct。
土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-21pct，成交建筑面積累計同比-14pct，成交金額累計同比-23pct，土地成交溢價率為2.1%。
城市行情環(huán)比：北京（325pct），上海（118pct），廣州（139pct），深圳（322pct），南京（80pct），杭州（111pct），成都（204pct）。
投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注土儲結(jié)構(gòu)改善房企綠城中國、龍湖集團；關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域深耕中小盤國企機會天地源、城建發(fā)展、保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。
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