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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/10/21-23/10/27）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交379.5萬平米，環(huán)比+3.2%；其中，一二線環(huán)比+3%、三四線環(huán)比+6%；10月截至上周末累計(jì)一手房月成交同比-11%，較9月+16pct；其中，一二線同比-6%、三四線同比-44.5%，分別較9月+19pct和-4pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交122萬平米，環(huán)比-4%；10月截至上周累計(jì)成交同比+12%，較9月+15pct。庫存方面，上周15城推盤80萬平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比1.82倍，最近3個(gè)月（23年7-9月）分別為1.10倍、0.92倍和0.77倍。截至上周末，15城可售面積為9,670萬平米，環(huán)比-0.7%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為19個(gè)月，環(huán)比-0.4個(gè)月。目前短期庫存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給已經(jīng)過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面，我國(guó)將增發(fā)1萬億元國(guó)債支持災(zāi)后恢復(fù)重建和提升防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)能力；全國(guó)財(cái)政赤字將由38,800億元增加到48,800億元，預(yù)計(jì)赤字率由3%提高到3.8%左右。因城施策方面，上海金山區(qū)限購有條件放松；上海人大通過決定，賦予“五個(gè)新城”更大的發(fā)展自主權(quán)；深圳擬出臺(tái)舊改征收細(xì)則；城中村改造方面，廣州計(jì)劃至2035城中村改造155平方公里，并探索房票安置；福州啟動(dòng)新一輪城中村改造；濟(jì)南將城中村改造等作為城市更新重點(diǎn)。商貸首付比例下降：吉林（首/二套首付比20%/30%）、廣西柳州（首/二套首付比20%/30%）。公積金政策方面：山西（二套首付比20%）、杭州（首/二套首付比最低20%/30%）等下調(diào)公積金貸款首付比例，紹興（從15倍調(diào)整至20倍）調(diào)整可貸倍數(shù)，吉林（單/雙職工最高可貸50萬元/70萬元）、甘肅張掖（單/雙職工最高可貸40萬元/50萬元）等提高最高貸款額度。認(rèn)房不認(rèn)貸方面：江蘇省、四川省、新余和寶雞等地正式實(shí)施；購房補(bǔ)貼方面：吉林、舟山、寧波、鄭州等地提供補(bǔ)貼。REITs方面，首批4只消費(fèi)REITs獲受理。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：業(yè)績(jī)方面，23年前三季度季度，萬科A營(yíng)收2903億元（-14%），歸母凈利潤(rùn)136億元（-20%）；保利發(fā)展?fàn)I收1925億元（+23%），歸母凈利潤(rùn)133億元（+1.33%）；濱江集團(tuán)營(yíng)收464億元（+134%），歸母凈利潤(rùn)25億元（+20%）；新城控股營(yíng)收713億元（+15%），歸母凈利潤(rùn)25億元（-26%）；華僑城A營(yíng)收318億元（+8%），歸母凈利潤(rùn)-33億元（-2,728%）；首開股份營(yíng)收326億元（+68%），歸母凈利潤(rùn)-31億元；招商積余營(yíng)收109億元（ +18%），歸母凈利潤(rùn)5.9億元（+26%）；金科股份營(yíng)收431億元（-0.81%），歸母凈利潤(rùn)-23.5億元（+45%）。股份回購方面，貝殼-W回購305萬股（占總股本0.08%）；ESR回購641萬股（占總股本0.15%）。綠城服務(wù)回購479萬股（占總股本0.15%）。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.22%，滬深300指數(shù)上漲1.48%，相對(duì)收益為-1.26%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第25位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：順發(fā)恒業(yè)、云南城投、學(xué)大教育、萬通發(fā)展、大龍地產(chǎn)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為天宸股份、ST泛海、中潤(rùn)資源、天健集團(tuán)、金科股份。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲1.89%，滬深300指數(shù)上漲1.48%，相對(duì)收益為0.42%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.1/5.3倍；物管23/24PE均值分別為13/11倍。
　　投資分析意見：近期政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購等。我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵：1）近期中央多部委密集表態(tài)支持城改，多城市陸續(xù)公布城改規(guī)劃，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計(jì)后續(xù)將加速推進(jìn)、并大有可為；2）綜合近期中央高度定位保障性住房、限墅令放開、成都放開144平以上限購等多方面因素，住房雙軌制也或?qū)u漸成型，預(yù)計(jì)未來將打造保障性住宅+改善型商品房組合，讓保障的回歸保障、市場(chǎng)的回歸市場(chǎng)。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤(rùn)萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。