>> 萬聯(lián)證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告：土地市場表現(xiàn)仍較弱，土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化-231030
| 上傳日期： |
2023/10/30 |
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| 2495KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
萬聯(lián)證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
潘云嬌 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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行業(yè)核心觀點：
盡管8月底9月初以來行業(yè)需求端利好政策陸續(xù)出臺，但是銷售端修復(fù)趨勢較弱，土地市場整體表現(xiàn)仍承壓，近期自然資源部建議取消土地拍賣中的地價限制，同時10月以來已有多地取消地價限制，隨著行業(yè)持續(xù)降溫，土拍制度有望持續(xù)優(yōu)化以適應(yīng)行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境，土地市場的改善仍更依賴于行業(yè)資金面的修復(fù)情況，建議持續(xù)關(guān)注銷售端表現(xiàn)情況以及房企融資面的改善情況。
投資要點：
整體：9月各線級城市土地成交規(guī)模進(jìn)一步收縮。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年1-9月，300城住宅用地成交規(guī)劃建面為2.22億平，同比下降33.58%，較1-8月下滑幅度擴大3.28pct；2023年1-9月，300城住宅用地土地出讓金規(guī)模為15,705.13億元，同比下滑26.4%，較1-8月下滑幅度擴大5.95pct。9月，300城住宅用地土地出讓金規(guī)模為2,083.98億元，環(huán)比-11.87%，同比-50.0%。其中一線、二線、三四線城市土地出讓金額分別約為386.14億元、1130.13億元、567.71億元，同比分別變動-76.7%、-41.7%、-4.7%。9月溢價率同環(huán)比均上升，9月300城住宅用地平均溢價率為4.33%，同比上升1.37pct，環(huán)比上升0.26pct。其中，一線、二線、三四線平均溢價率分別為6.58%、4.51%、2.51%，同比分別變動+3.09pct、+1.73pct、+0.14pct，環(huán)比分別變動-1.75pct、+1.03pct、+0.71pct。9月300城流拍率同環(huán)比均上升，一線城市流拍率回落至較低位。9月300城住宅用地流拍率為18.7%，環(huán)比上升0.8pct，同比+6.6pct。一線、二線、三四線城市土地流拍率分別為4.3%、10.3%、25.0%，環(huán)比變動-7.4pct、+0.1pct、+1.0pct，同比變動分別為+3.1%、+4.9pct、+5.7pct。
城市：集中度下降。2023年1-9月，300城中土地成交規(guī)模前30的城市土地出讓金規(guī)模合計為1.27萬億元，占300城總體土地成交金比重80.75%，同比下降0.09pct，較1-8月下降0.44pct。
房企：央/國企仍是主力，中型房企拿地強度環(huán)比有所下降。根據(jù)中指研究院拿地排行榜來看，23年1-9月央國企仍是主力，前30家企業(yè)中央/國企（含地方國資）背景房企占絕對多數(shù)。2023年1-9月中指研究院權(quán)益拿地排行榜前30房企以規(guī)劃劃分的大中小型企業(yè)2023年1-9月拿地強度分別為23.1%、34.3%、31.0%，較23年1-8月分別變動+0.7%、-1.3%、-2.5%。
風(fēng)險因素：銷售端修復(fù)不及預(yù)期、融資端政策收緊、政策放松力度不及預(yù)期、房價超預(yù)期下跌、房企盈利能力大幅下降、數(shù)據(jù)統(tǒng)計偏誤等
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