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核心觀點(diǎn)：
　　房企銷售：市場(chǎng)成交持續(xù)低位，龍頭央企相對(duì)穩(wěn)定。銷售金額方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，23年9月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額4419億元，同比下跌29.5%，降幅環(huán)比上月收窄8.1pct，重點(diǎn)跟蹤房企實(shí)現(xiàn)銷售金額3208億元，同比22年9月下跌28.2%，降幅環(huán)比上月收窄10.6pct，本月市場(chǎng)成交降幅收窄，銷售下滑趨勢(shì)減緩，其中央企、地方國(guó)企銷售分別同比下跌17.0%、13.3%，民企單月同比降幅為50.2%，民企信用持續(xù)下跌，央國(guó)企亦受市場(chǎng)下行影響。具體房企來(lái)看，本月僅建發(fā)、中海、融創(chuàng)單月銷售金額同比增長(zhǎng)。
　　房企拿地：拿地力度略有下調(diào)，利潤(rùn)維持高位。根據(jù)公司拿地公告及中指數(shù)據(jù)，23年9月44家樣本房企中10家企業(yè)參與拿地，拿地規(guī)模1024億元，拿地力度30%，較上月下降4pct，占600城商住成交金額39%，較上月提升7pct。本月土地市場(chǎng)整體成交邊際回落，但樣本房企拿地規(guī)模提升導(dǎo)致拿地集中度提升。其中中海、招蛇、華潤(rùn)為拿地規(guī)模前三；9月部分主流房企利潤(rùn)率小幅上升至30%。分房企來(lái)看，萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海本月拿地利潤(rùn)高達(dá)36%、33%、33%。
　　房企融資：融資環(huán)境收窄，成本略有回升。根據(jù)公司融資公告及wind數(shù)據(jù)，9月A股樣本房企實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資107億元，環(huán)比下降71%，同比下降51%，本月房企融資環(huán)境持續(xù)收窄。全口徑來(lái)看，房企23年9月信用債、海外債凈流出為766億元，發(fā)行到期比為0.23x本月房企信用債海外債融資規(guī)模收縮，疊加債務(wù)集中到期，償債壓力加大。9月房企境內(nèi)債權(quán)平均融資成本3.66%，環(huán)比上升28bp。
　　房企估值及投資建議：板塊估值再創(chuàng)新低，房企修復(fù)進(jìn)度放緩。近一個(gè)月以來(lái)（2023年10月1日至2023年10月31日），滬深市場(chǎng)及港股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)不佳。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊當(dāng)月絕對(duì)收益-7.3%，相對(duì)收益-4.1%，恒生地產(chǎn)類絕對(duì)收益-6.6%，相對(duì)收益-2.7%。8月末政策放松力度加大，新房及二手房市場(chǎng)來(lái)訪改善，但修復(fù)幅度來(lái)看，23年9-10月市場(chǎng)銷售規(guī)模仍低于22年及以前年份同期，市場(chǎng)需求絕對(duì)規(guī)模仍處于相對(duì)低位。本輪周期中歷史行業(yè)政策響應(yīng)機(jī)制失效，市場(chǎng)基本面及行業(yè)估值修復(fù)與總量掛鉤更加密切，人大常委會(huì)批準(zhǔn)中央財(cái)政在23年4季度增發(fā)1萬(wàn)億國(guó)債安排給地方，對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)保交付，行業(yè)化債，城中村改造等問(wèn)題的解決都有積極意義，未來(lái)中央及地方政府的持續(xù)發(fā)力將有助于行業(yè)供需兩端企穩(wěn)，利好整體價(jià)值修復(fù)，建議關(guān)注板塊及頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企的投資機(jī)會(huì)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。公司經(jīng)營(yíng)公告數(shù)據(jù)與第三方公告數(shù)據(jù)存在一定差異，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及盈利情況不及預(yù)期，資金面政策收緊進(jìn)一步加碼等。