>> 國(guó)信證券-2023年10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售同比改善驗(yàn)證基數(shù)效應(yīng)，期待需求端政策繼續(xù)發(fā)力-231103
| 上傳日期： |
2023/11/3 |
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| 401KB |
| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
超配 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事項(xiàng)：
2023年10月收官，房企銷售拿地百?gòu)?qiáng)榜單、30城商品房成交、300城住宅用地成交等數(shù)據(jù)均已出爐。
國(guó)信地產(chǎn)觀點(diǎn)：1）10月地產(chǎn)銷售環(huán)比微升，單月同比有所改善，房企和城市間的結(jié)構(gòu)性差異較為明顯。2）10月百?gòu)?qiáng)房企拿地積極，主要受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)節(jié)奏的影響，在城市維度土地市場(chǎng)表現(xiàn)依舊較弱。3）投資建議：今年三季度以來(lái)，自上而下已出臺(tái)了多項(xiàng)地產(chǎn)放松政策，但樓市表現(xiàn)不及預(yù)期，房企信用危機(jī)仍在發(fā)酵。在樓市“不起不休”的導(dǎo)向下，政策仍將發(fā)力，方向?yàn)橹攸c(diǎn)城市放松限購(gòu)、利率繼續(xù)下調(diào)等。即使不考慮后續(xù)政策，2022年四季度基數(shù)在剔除季節(jié)效應(yīng)之后是3年最低，將明顯驅(qū)動(dòng)今年四季度銷售同比的改善，10月數(shù)據(jù)已初步驗(yàn)證。如此，地產(chǎn)板塊在Q4將迎來(lái)數(shù)據(jù)和政策的共振，建議積極布局。個(gè)股端，核心推薦華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)。4）風(fēng)險(xiǎn)提示：①政策推出強(qiáng)度及落地效果不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。
評(píng)論：10月地產(chǎn)銷售環(huán)比微升，單月同比有所改善，房企和城市間的結(jié)構(gòu)性差異較為明顯
從房企維度看，10月百?gòu)?qiáng)房企銷售額累計(jì)降幅持續(xù)擴(kuò)大，且結(jié)構(gòu)性差異明顯。2023年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)全口徑銷售額51003億元，同比-14%，降幅較1-9月擴(kuò)大了2個(gè)百分點(diǎn)。其中，在可比口徑下未出險(xiǎn)房企合計(jì)銷售額累計(jì)同比為-2%，而已出險(xiǎn)房企為-44%。10月單月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額4437億元，環(huán)比+0.4%，單月同比-28%，降幅較9月收窄2個(gè)百分點(diǎn)，略有改善。Top20房企1-10月銷售累計(jì)同比均較1-9月下滑。普遍來(lái)看，國(guó)央企的累計(jì)銷售額同比表現(xiàn)相對(duì)于混合制房企及民營(yíng)房企明顯較好。
從城市維度看，30城商品房成交面積同比降幅顯著收窄，且高能級(jí)城市表現(xiàn)更好。2023年1-10月，30城商品房累計(jì)成交面積為11235萬(wàn)㎡，同比-7.6%，降幅較1-9月收窄了0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線、二線、三線城市的商品房累計(jì)成交面積同比分別為+2%、-9%、-14%。10月單月，30城商品房成交面積1020萬(wàn)㎡，環(huán)比+4%，單月同比-2%，降幅較9月足足收窄了20個(gè)百分點(diǎn)。
雖然三季度以來(lái)，高層對(duì)地產(chǎn)表態(tài)進(jìn)一步軟化，而且陸續(xù)出臺(tái)了一線城市全面“認(rèn)房不認(rèn)貸”、廣深房貸利率下調(diào)、多個(gè)強(qiáng)二線城市取消限購(gòu)等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潛在購(gòu)房者的觀望情緒仍較重。我們認(rèn)為，當(dāng)前高層扶持房地產(chǎn)的決心毋庸置疑，后續(xù)政策有望繼續(xù)放松。疊加低基數(shù)效應(yīng)，四季度銷售同比將明顯提振，10月數(shù)據(jù)已經(jīng)初步驗(yàn)證。
10月百?gòu)?qiáng)房企拿地積極，主要受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)節(jié)奏的影響，在城市維度土地市場(chǎng)表現(xiàn)依舊較弱
從房企維度看，2023年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益拿地額10107億元，同比-10%，較1-9月收窄8個(gè)百分點(diǎn)。2023年10月單月，百?gòu)?qiáng)房企拿地額1508億元，環(huán)比+112%，同比+101%，而9月同比僅為-57%。土地市場(chǎng)的靚眼表現(xiàn)主要受熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)節(jié)奏以及去年同期基數(shù)的影響，10月北京、上海、南京、廣州等城市均有高總價(jià)地塊出讓，且頭部央國(guó)企積極拿地。實(shí)際百?gòu)?qiáng)房企拿地額1-10月累計(jì)同比與1-8月基本持平。
從城市維度看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年1-10月，300城住宅用地成交建面為25964萬(wàn)㎡，同比-35%，降幅較1-9月擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。2023年10月，300城住宅用地單月成交建面3428萬(wàn)㎡，環(huán)比+21%，同比-46%，成交規(guī)模仍處于歷年較低水平；當(dāng)月300城住宅用地成交溢價(jià)率3.7%，繼續(xù)走低。
投資建議：
今年三季度以來(lái)，自上而下已出臺(tái)了多項(xiàng)地產(chǎn)放松政策，但樓市表現(xiàn)不及預(yù)期，房企信用危機(jī)仍在發(fā)酵。在樓市“不起不休”的導(dǎo)向下，政策仍將發(fā)力，方向?yàn)橹攸c(diǎn)城市放松限購(gòu)、利率繼續(xù)下調(diào)等。即使不考慮后續(xù)政策，2022年四季度基數(shù)在剔除季節(jié)效應(yīng)之后是3年最低，將明顯驅(qū)動(dòng)今年四季度銷售同比的改善，10月數(shù)據(jù)已初步驗(yàn)證。如此，地產(chǎn)板塊在Q4將迎來(lái)數(shù)據(jù)和政策的共振，建議積極布局。個(gè)股端核心推薦華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
?、僬咄瞥鰪?qiáng)度及落地效果不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。
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