>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：首提健全房企監(jiān)管制度，十月銷售跌幅擴(kuò)大-231105
| 上傳日期： |
2023/11/6 |
大小： |
2661KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻,王祎馨 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)點評
本周A股地產(chǎn)、物業(yè)板塊有所下跌，港股地產(chǎn)上漲。本周（10.28-11.3）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.8%，在各板塊中位列第27；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+0.8%，在各板塊中位列第14。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-1.2%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+1.2%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+0.6%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為-2.4%和-1.8%。
本周濟(jì)南、合肥開展取消地價上限后的首次土拍，帶動整體成交溢價率大幅上升。本周（10.28-11.3）全國300城宅地成交建面933萬㎡，單周環(huán)比-31%，單周同比-53%，平均溢價率33%。2023年初至今，全國300城累計宅地成交建面30221萬㎡，累計同比-31%；年初至今，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周新房銷售終結(jié)國慶后連續(xù)三周環(huán)比上升的趨勢，同環(huán)比均下降。本周（10.28-11.3）35個城市商品房成交合計387萬平米，周環(huán)比-5%，周同比-15%。其中：一線城市周環(huán)比-16%，周同比-18%；二線城市周環(huán)比-0.5%，周同比-9%；三四線城市周環(huán)比-13%，周同比-57%。
本周二手房成交環(huán)比下降同比上升，韌性較一手房更強。本周（10.28-11.3）15個城市二手房成交合計194萬平米，周環(huán)比-2%，周同比+17%。其中：一線城市周環(huán)比-7%，周同比-2%；二線城市周環(huán)比-6%，周同比+19%；三四線城市周環(huán)比+97%，周同比+89%。
中央金融工作會議首提健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度。中央金融工作會議指出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。其中首次提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，表明政府將加快建設(shè)房企的監(jiān)管制度，明確監(jiān)管主體、監(jiān)管對象、監(jiān)管內(nèi)容，嚴(yán)防抽調(diào)預(yù)售資金落實保交付?！巴晟品康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理”意在防止發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險對金融系統(tǒng)造成沖擊，預(yù)計將對市場過熱時期出臺的“三道紅線”等相關(guān)參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，適度支持房企資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)。當(dāng)前房企違約仍在持續(xù)，信用危機蔓延到混合所有制房企，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”旨在將自“金融16條”以來所提出的對國有、混合、民營各背景的房企一視同仁，把支持民營房企融資落實到位。
“銀十”銷售持續(xù)承壓，累計同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)克而瑞，2023年1-10月百強房企全口徑銷售51003億元，累計同比-14%，較1-9月跌幅擴(kuò)大1.6pct；10月單月全口徑銷售4437億元，環(huán)比+0.4%，同比-28%。房企分化延續(xù)，1-10月TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯隊房企銷售金額累計同比分別為-9%、-12%、-23%和-21%。房企累計同比增速持續(xù)收窄，TOP20房企中僅A房企、越秀、建發(fā)累計同比增速在20%以上，地方國企表現(xiàn)更為亮眼。10月單月前20房企中僅萬科、華潤、綠地10月單月同比增速為正。
投資建議
中央金融工作會議明確完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，預(yù)計融資端將有所放松；10月銷售累計同比跌幅仍在擴(kuò)大，需求端支持性政策亦將不斷落地。推薦重點布局優(yōu)質(zhì)一二線城市、改善產(chǎn)品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、招商蛇口、綠城中國等。受益于政策利好不斷落地，將帶動一二手房市場活躍度持續(xù)提升，推薦擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺貝殼。
風(fēng)險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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