>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：央行發(fā)文引導融資成本下降，深圳國資委表態(tài)支持萬科-231106
| 上傳日期： |
2023/11/7 |
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| 371KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件
?、?1月6日，央行發(fā)布《持續(xù)深化利率市場化改革》專欄文章，推動存貸款利率進一步市場化，引導融資成本持續(xù)下降；②11月6日，針對萬科A近期債券價格的波動，深圳市國資委、深地鐵以及萬科對境內(nèi)外金融機構召開說明會。
投資要點
央行發(fā)布《持續(xù)深化利率市場化改革》引導融資成本持續(xù)下降
11月6日，央行發(fā)布《持續(xù)深化利率市場化改革》專欄文章提出，持續(xù)提升房貸利率市場化程度，更好支持剛性和改善性住房需求。堅決落實促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)要求持續(xù)完善差別化住房信貸政策，發(fā)揮新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制作用，繼續(xù)有序拓寬房貸利率自主定價空間，支持城市政府因城施策用好政策工具箱。堅持在市場化法治化軌道上推進金融創(chuàng)新發(fā)展，督促金融機構繼續(xù)將降低存量房貸利率的成效落實到位，理順增量和存量房貸利率關系，減輕居民利息負擔支持投資和消費。我們認為，房地產(chǎn)銷售修復還需政策呵護，在需求側首付比例和房貸利率的優(yōu)化調(diào)整還會繼續(xù)推進。
深圳國資委表態(tài)支持萬科，提振市場信心
11月6日，針對萬科近期債券價格的波動，深圳市國資委、深地鐵以及萬科對境內(nèi)外金融機構召開說明。會上主要有三部分內(nèi)容：
?、倩仡櫲f科三季度業(yè)績情況，截止三季度末萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務覆蓋倍數(shù)為2.2倍；2023年1-10月，萬科新增融資金額超過850億元，其中境內(nèi)新增融資平均利率僅3.64%。
?、谏钲谑袊Y委表示認可萬科的專業(yè)性，如萬科遭遇極端情況會通過項目合作、優(yōu)化股權投資結構、債券認購、協(xié)調(diào)金融機構融資等市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。
?、凵畹罔F董事長辛杰延續(xù)對萬科的支持，表示深鐵已經(jīng)準備了工具箱以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。
如何看待萬科此次會議？
我們認為，近期萬科債券價格的波動和萬科股價的持續(xù)下探，均反映了市場對于地產(chǎn)基本面的悲觀情緒。在遠洋債務重組后，市場對混合所有制企業(yè)的安全性產(chǎn)生了質疑，2023Q3金地原董事長卸任更增加了市場的疑慮。雖然萬科三季度賬面貨幣現(xiàn)金充足，現(xiàn)金短債比較優(yōu)，但仍然不能緩解市場的憂慮情緒。萬科在行業(yè)的龍頭地位深入人心，如果對萬科安全性的疑慮持續(xù)，我們認為對房地產(chǎn)市場的修復也會產(chǎn)生不利。
在此背景下，萬科股東深地鐵及其實控人深圳國資委在此次會議上明確表態(tài)會在資金上支持萬科，我們認為這對提振市場信心很重要，尤其是對消散需求端購房者心中疑慮、降低負反饋效應會產(chǎn)生積極的影響。為何如此重要？我們以碧桂園為例，碧桂園在公告?zhèn)鶆罩亟M前后，月度銷售額變化較大，2023年7月單月銷售額121億元、8月79.8億元、9月61.7億元，9月銷售僅為7月的一半。房企在出險前后，銷售會出現(xiàn)巨大波動，對公司形成負反饋效應。因此，我們認為在市場對房企產(chǎn)生安全性疑慮時，控股股東有必要對該房企積極背書，給予信用支持，以維持房企銷售順利推進，避免負反饋效應的形成。
如何看Q4地產(chǎn)板塊？
如我們在10月11日外發(fā)報告《如何看房地產(chǎn)Q4板塊投資機會？》所述，我們看好地產(chǎn)板塊Q4反彈。
首先，房地產(chǎn)銷售修復仍然疲弱，房地產(chǎn)政策還有繼續(xù)釋放的空間。隨著認房不認貸政策后銷售的回落，我們認為年底或再次釋放政策利好呵護行業(yè)銷售。
其次，年底美國加息壓力逐漸增加，美國結束加息為國內(nèi)繼續(xù)降低利率打開空間，利率繼續(xù)降低有利于地產(chǎn)需求修復。
第三，申萬房地產(chǎn)指數(shù)（882011.WI）再創(chuàng)年內(nèi)新低，地產(chǎn)板塊位于低位，年底高低估值切換也有望給地產(chǎn)板塊帶來反彈行情。
綜上所述，我們繼續(xù)看好Q4地產(chǎn)板塊反彈。投資標的上，我們認為行業(yè)中長期分化格局較明確，看好流動性好、產(chǎn)品力強的央國企，建議關注：招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展，以及地方深耕能力強、產(chǎn)品力強的濱江集團。同時我們看好地方國企逆勢增長：城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)。保障房十四五持續(xù)推進利好保障住房建造，看好代建龍頭綠城管理控股。
風險提示
行業(yè)政策落地不及預期，盈利能力繼續(xù)下滑，市場銷售不及預期，美聯(lián)儲貨幣政策持續(xù)收緊
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