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營(yíng)收邊際改善，歸母凈利有所修復(fù)。2023年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體營(yíng)業(yè)收入同比-1.0%（較2022全年同比+7.7pct），板塊整體營(yíng)收邊際改善。分房企梯隊(duì)看前三季度營(yíng)收同比，大型房企（同比+2.2%）＞小型房企（同比-0.2%）＞中型房企（同比-5.3%），龍頭房企營(yíng)收依然維持同比增長(zhǎng)；2023年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體歸母凈利率2.0%（較2022全年歸母凈利率+2.4pct），板塊整體盈利能力有所修復(fù)。分房企梯隊(duì)看前三季度盈利能力，大型房企（歸母凈利率5.0%）＞小型房企（歸母凈利率0.2%）＞中型房企（歸母凈利率-0.9%），龍頭房企盈利能力更強(qiáng)。
　　業(yè)績(jī)保障倍數(shù)仍處高位，銷售回款壓力有所緩解。2023年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體合同負(fù)債（含預(yù)收賬款）能夠覆蓋2022年?duì)I業(yè)收入1.05倍，業(yè)績(jī)蓄水池仍然維持高位。分房企梯隊(duì)看前三季度業(yè)績(jī)保障倍數(shù)，大型房企（1.19倍）＞中型房企（0.96倍）＞小型房企（0.85倍），龍頭房企營(yíng)收更具保障；2023年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體銷售回款同比-5.4%（較2022全年同比+24.9pct），降幅大幅收窄，銷售回款壓力有所緩解。分房企梯隊(duì)看前三季度銷售回款同比，大型房企（同比+10.2%）＞小型房企（同比-8.0%）＞中型房企（同比-24.5%），需求端對(duì)龍頭房企更具信心。
　　剔預(yù)負(fù)債率持續(xù)優(yōu)化，凈負(fù)債率略有上升，現(xiàn)金短債比維持穩(wěn)定。2023年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率70.2%（較2022年底-1.4pct），負(fù)債結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。分房企梯隊(duì)看前三季度剔預(yù)負(fù)債率，大型房企（64.8%），優(yōu)于小型房企（71.0%），優(yōu)于中型房企（77.4%）；2023年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體凈負(fù)債率較2022年底+2.5pct至81.5%。分房企梯隊(duì)看前三季度凈負(fù)債率，大型房企（52.6%），優(yōu)于中型房企（106.4%），優(yōu)于小型房企（115.1%）；2023年前三季度，房地產(chǎn)板塊整體現(xiàn)金短債比結(jié)束持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，較2022年底略提高0.02倍至1.09倍，整體趨勢(shì)維持平穩(wěn)。分房企梯隊(duì)看前三季度現(xiàn)金短債比，大型房企（1.88倍），優(yōu)于中型房企（0.79倍），優(yōu)于小型房企（0.74倍），龍頭房企整體負(fù)債結(jié)構(gòu)更加健康。
　　銷售與投資仍然承壓，龍頭房企韌性較強(qiáng)。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年1-10月，TOP100房企累計(jì)銷售額同比-13.1%，銷售端仍然承壓。聚焦大型房企銷售額同比，華發(fā)股份（同比+33.3%）、濱江集團(tuán)（同比+11.9%）、招商蛇口（同比+9.1%）及保利發(fā)展（同比+1.4%）等龍頭房企銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng)；根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年1-10月，百?gòu)?qiáng)房企拿地強(qiáng)度保持在19.1%的低位。聚焦大型房企，濱江集團(tuán)（拿地強(qiáng)度41.3%）、萬(wàn)科A（拿地強(qiáng)度25.4%）、保利發(fā)展（拿地強(qiáng)度23.3%）、招商蛇口（拿地強(qiáng)度22.7%）及華發(fā)股份（拿地強(qiáng)度21.1%）等龍頭房企拿地強(qiáng)度顯著強(qiáng)于行業(yè)，市占率有望進(jìn)一步擴(kuò)張。
　　投資建議：地產(chǎn)板塊估值仍處于歷史低位區(qū)間，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)龍頭。申萬(wàn)房地產(chǎn)最新PE約為13.5倍，仍處于歷史低位區(qū)間，考慮到政策的加速落地與傳導(dǎo)，需求側(cè)有望在明年年初企穩(wěn)，房地產(chǎn)板塊估值有望持續(xù)修復(fù)。其中優(yōu)質(zhì)龍頭房企更有望受益于政策的不斷放松與需求側(cè)信心的回升，未來(lái)的穩(wěn)健發(fā)展更具確定性，我們維持房地產(chǎn)板塊“推薦”評(píng)級(jí)。標(biāo)的方面，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)龍頭房企：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、華發(fā)股份，此外建議關(guān)注城中村改造受益房企：天健集團(tuán)、城建發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。