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部分二線城市取消土地限價(jià)，短期對(duì)總量幫助不大，但有望邊際改善市場(chǎng)熱度。土地市場(chǎng)方面，10月以來，部分二線城市官宣取消或?qū)嵸|(zhì)性取消土地地價(jià)限制，包括合肥、成都、廈門、濟(jì)南等。新競(jìng)買規(guī)則或在11月陸續(xù)執(zhí)行，從土地市場(chǎng)成交情況看，11月1-5日合肥取消限價(jià)后首拍出現(xiàn)高溢價(jià)成交，推升二線城市整體溢價(jià)率至12.8%（主要是結(jié)構(gòu)性因素）。我們認(rèn)為，核心城市核心區(qū)域或拍出高溢價(jià)地塊，但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙弱的環(huán)境下，很難復(fù)刻往年“地王”頻現(xiàn)的局面，因此取消限價(jià)短期內(nèi)對(duì)總量幫助不會(huì)太大；更多是通過少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊的高溢價(jià)提升市場(chǎng)信心，達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的效果，有望邊際改善目前低迷的土拍市場(chǎng)熱度。對(duì)于房企而言，核心區(qū)熱門地塊參拍難度將進(jìn)一步提高、成為主流國(guó)央企主要爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，而中小房企參拍范圍或?qū)⑹艿綌D壓。
　　10月新房銷售整體維持低迷，城市之間分化明顯。新房銷售方面，我們跟蹤的樣本30城月度周均值在10月表現(xiàn)依然低迷，周均成交約259萬方，同比2022年10月下降7.7%。10月同比降幅較三季度呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)，且降幅優(yōu)于全國(guó)整體10月的降幅，主要因樣本30城城市整體能級(jí)相對(duì)較高，這些城市9、10月密集出臺(tái)寬松政策效果有所顯現(xiàn)；也說明目前新房市場(chǎng)整體偏弱、核心城市相對(duì)抗跌的分化局面。我們認(rèn)為，市場(chǎng)的回暖仍需政策持續(xù)加碼及落地。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-1.7%，落后滬深300指數(shù)2.31個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第29名。本周上漲個(gè)股共58支，較上周減少34支，下跌股數(shù)為56支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為268.1萬平方米，環(huán)比下降9.0%，同比下降12.4%，其中樣本一線城市的新房成交面積為59.5萬方，環(huán)比19.2%，同比-22.3%；樣本二線城市為170.3萬方，環(huán)比-3.9%，同比0.7%；樣本三線城市為38.4萬方，環(huán)比-12.5%，同比-36.3%。
　　二手房：本周13個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)119.7萬方，環(huán)比下降7.0%，同比增長(zhǎng)20.0%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為32.9萬方，環(huán)比-5.2%；樣本二線城市為62.1萬方，環(huán)比-4.2%；樣本三線城市為24.7萬方，環(huán)比-15.4%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（10.30-11.5）共發(fā)行房企信用債5只，環(huán)比減少6只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)57.00億元，環(huán)比減少-3.93億元，總償還量76.74億元，環(huán)比減少37.09億元，凈融資額為-19.74億元，環(huán)比增加33.16億元。
　　投資建議：中國(guó)房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，看好“一線+不超過三分之二的二線+少量三線”這個(gè)城市組合包，在政策加碼到位之下，總量下方有底，上方量?jī)r(jià)均有一定彈性，能在未來中周期跑贏全國(guó)整體水平。我們看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們?nèi)匀粓?jiān)持2022年以來的觀點(diǎn)，最終政策力度有望媲美2008、2014年。臨近11月和12月的重要會(huì)議窗口期，我們認(rèn)為存在博弈政策的反彈機(jī)會(huì)，擇股方向包含以下幾個(gè)方向：（1）基本面股票：A股：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展等；H股：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、綠景中國(guó)地產(chǎn)、貝殼等；（2）一線政策落地概念、城中村改造概念；（3）現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異、負(fù)債少、相對(duì)抗周期波動(dòng)的物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。