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板塊行情：（10月30日-11月3日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.8%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第30位。
　　政策要聞：中央層面：1）中央金融委員會(huì)：健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。2）中國(guó)人民銀行黨委、國(guó)家外匯局：因城施策指導(dǎo)城市政府精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。3）中國(guó)人民銀行貨幣政策司：堅(jiān)持按照市場(chǎng)化法治化原則引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)信貸投放，充分滿足實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效融資需求，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，支持房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求。地方層面：1）北京：公積金貸款執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”；隨單位從北京疏解到雄安新區(qū)人員實(shí)施住房公積金支持政策，首套住房、二套住房貸款首付比例分別不低于20%、60%；市場(chǎng)監(jiān)管局強(qiáng)調(diào)房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，明確指出了8種不得發(fā)布廣告的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型。2）昆明：全面取消商品房限售限購(gòu)。3）紹興柯橋區(qū)：全面放開原限售住房限制政策(人才住房等政策性住房除外)，首套、二套住房商貸最低首付款比例分別不低于20%、30%，延續(xù)原房地產(chǎn)交易契稅財(cái)政補(bǔ)貼政策。4）鄭州：公積金貸款實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，住房套數(shù)按照鄭州市行政區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有成套住房認(rèn)定。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）萬(wàn)科A：在投資者交流的互動(dòng)易平臺(tái)上回復(fù)債券異動(dòng)主要是市場(chǎng)情緒波動(dòng)所致，公司基本面沒有出現(xiàn)任何問題；據(jù)資本市場(chǎng)消息，萬(wàn)科正與多家國(guó)有大行洽談融資事宜，旨在獲取70億-80億港元的新銀團(tuán)貸款，資金將專門用于償還2024年到期的離岸票據(jù)。2）招商蛇口：前三季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)38億元，同比增長(zhǎng)27.5%；第三季度歸母凈利潤(rùn)16億元，同比增長(zhǎng)51%。3）保利發(fā)展：100億元中期票據(jù)注冊(cè)額度獲銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)通過。4）越秀地產(chǎn)：合肥市取消上限地價(jià)后首場(chǎng)土拍，越秀競(jìng)得包河區(qū)BH202311號(hào)地塊，成交總價(jià)約9.73億元，樓面價(jià)13868元/㎡，溢價(jià)率7.05%。
　　銷售端：新房成交下降，二手房成交同比持續(xù)上升。1）本周21城商品房成交面積308.1萬(wàn)方，環(huán)比下降9%，同比下降12%；年初至今21城成交面積1.32億方，累計(jì)同比下降4.1%。2）分城市級(jí)別來看，一線、二線、三四線城市本周成交面積分別為82.7萬(wàn)方、159.8萬(wàn)方、65.6萬(wàn)方，周環(huán)比增速分別為-20%、-7%、1%，周同比增速分別為-19%、2%、-27%。3）本周11城二手房成交面積164.3萬(wàn)方，環(huán)比下降6%，同比上升18%；年初至今11城二手房成交面積6833萬(wàn)方，同比上升27%。
　　投資策略：新均衡到來，考驗(yàn)房企重塑商業(yè)模式的能力。隨著核心區(qū)地價(jià)限價(jià)的逐步放開，則更加考驗(yàn)房企在核心區(qū)的操盤能力；而郊區(qū)盤容積率的放開，則讓住宅形態(tài)有更多發(fā)揮空間，部分對(duì)客戶理解更為深刻的房企可能找到新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，上述邏輯仍需中期驗(yàn)證。短期我們?nèi)灾攸c(diǎn)推薦深耕核心一二線城市的房企，建議關(guān)注招商蛇口、越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)、中新集團(tuán)、天地源等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表