>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)(物業(yè)服務(wù))2024年度投資策略：輕舟即過萬重山，物管配置正當(dāng)時-231106
| 上傳日期： |
2023/11/7 |
大小： |
2112KB |
| 格式： |
pdf 共54頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
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作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
1、政策支持延續(xù)，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展：2023年以來，中央延續(xù)對物業(yè)相關(guān)的支持政策，集中在家政服務(wù)、家居消費、完整社區(qū)建設(shè)和養(yǎng)老服務(wù)層面；同時提及“標(biāo)準(zhǔn)”和“質(zhì)量”，人民日報推出“關(guān)注小區(qū)物業(yè)服務(wù)”系列報道，探討如何進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)的水平和質(zhì)量，讓小區(qū)居民生活更舒心；地方政府積極落實中央政策，充分肯定物業(yè)在小區(qū)治理作出的貢獻(xiàn)，并支持物業(yè)參與舊改和社區(qū)養(yǎng)老等；多地出臺服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范性文件，引導(dǎo)行業(yè)高質(zhì)量健康發(fā)展。
2、基本面修復(fù)，2024年具備業(yè)績彈性：2022年部分民企受到母公司影響導(dǎo)致其歸母凈利潤同比增速大幅度下降，23H1歸母凈利潤增速觸底回升，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)影響減弱，同時貿(mào)易應(yīng)收款增速得到控制，減值撥備充分，基礎(chǔ)物管穩(wěn)健增長，社區(qū)增值與非業(yè)主增值有所修復(fù)，物業(yè)公司逐漸褪去“地產(chǎn)屬性”，增厚“服務(wù)消費”屬性。截至2022年末，上市物管公司在管面積61億平，市場份額約16%（行業(yè)500強：47%），逐年提升；從面積同比增速來看，上市企業(yè)>百強企業(yè)>500強企業(yè)，行業(yè)正在經(jīng)歷集中度提升的階段，并表現(xiàn)出強者恒強的趨勢；我們對行業(yè)頭部企業(yè)的未來增長趨勢進(jìn)行測算，預(yù)計2024年頭部企業(yè)總體歸母凈利潤增速為15%，向上彈性取決于社區(qū)增值業(yè)務(wù)復(fù)蘇情況，以及非業(yè)主增值業(yè)務(wù)能否企穩(wěn)。
3、資本市場表現(xiàn)疲弱，估值偏離基本面：2023年初至2023年10月31日，重點公司平均漲跌幅為-36.5%，板塊仍處于深度調(diào)整階段。多因素共振致物管板塊呈現(xiàn)M型走勢，風(fēng)險因子緩釋板塊存在較大修復(fù)空間：復(fù)盤2019年至今板塊走勢，分為多個階段，“戴維斯雙擊”、高位震蕩、震蕩下行、“戴維斯雙殺”、估值修復(fù)、持續(xù)下行，主導(dǎo)因素為物管基本面、美聯(lián)儲加息、地產(chǎn)基本面及關(guān)聯(lián)房企信用風(fēng)險。從PEG以及服務(wù)消費的行業(yè)屬性角度看，當(dāng)前板塊估值已偏離基本面。參考海外綜合后勤服務(wù)公司的穩(wěn)態(tài)估值以及海外住宅物業(yè)管理公司在穩(wěn)健增長期的估值，國內(nèi)物管公司在地產(chǎn)影響出清后，有較大估值修復(fù)空間。
4、風(fēng)險因子即將出清，當(dāng)前是配置物管行業(yè)的較好時間點：截至2023年10月31日，美國有效聯(lián)邦基金利率達(dá)到5.33%，創(chuàng)近22年新高；國家對于防范化解重大風(fēng)險的決心堅定、滿足購房者合理需求的呵護(hù)力度也較強，政策利好頻發(fā)，房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)筑底回暖；短期來看，美聯(lián)儲加息進(jìn)入末期，壓制港股估值的重要因子或?qū)⒕忈專康禺a(chǎn)市場也有望實現(xiàn)筑底回暖，2024年物管板塊面臨的市場環(huán)境將有所好轉(zhuǎn)。中期來看，物業(yè)股行情仍將由基本面主導(dǎo)，參考海外巨頭，EPS增厚是股價上漲的主要推動力。長期來看，在增長中樞下移的時代，關(guān)注優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)投資，獲得持續(xù)穩(wěn)定的投資收益，平穩(wěn)地迎接下一輪經(jīng)濟(jì)增長中樞抬升的機(jī)遇，當(dāng)前正是我國服務(wù)消費擴(kuò)張的關(guān)鍵期，作為社區(qū)消費的主要載體，對比海外，我國物管行業(yè)發(fā)展有較好前景。物業(yè)指數(shù)已經(jīng)回落至歷史低位，當(dāng)前是配置物管行業(yè)的較好時間點。
投資建議關(guān)注三條主線，
1）“估值修復(fù)”：前期受地產(chǎn)影響，風(fēng)險溢價升高；隨著風(fēng)險因子緩釋，建議重點關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風(fēng)險逐步出清帶來的風(fēng)險溢價下降。推薦新城悅服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)。
2）“均衡發(fā)展”：長期看好獨立發(fā)展能力較強，項目質(zhì)量較高，整體運營能力及盈利能力較強，現(xiàn)金流充沛，兼具成長性的物管公司，推薦綠城服務(wù)、萬物云，建議關(guān)注新大正。
3）“穩(wěn)健國企”：看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險帶來的估值溢價。推薦保利物業(yè)、招商積余，建議關(guān)注中海物業(yè)、華潤萬象生活、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
風(fēng)險提示：人工成本快速提升風(fēng)險，第三方外拓競爭風(fēng)險，增值服務(wù)拓展風(fēng)險，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險。
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