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核心觀點(diǎn)
　　1.預(yù)計(jì)2024年涉房政策仍然將保持溫和，核心一二線(xiàn)城市仍會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)
　　2023年房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，7月24日政治局會(huì)議后，一系列房地產(chǎn)的放松政策快速落地，特別是一線(xiàn)城市，也進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的放松。預(yù)計(jì)2024年涉房政策仍然將保持溫和，核心一二線(xiàn)城市仍會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，支持居民釋放剛性和改善性需求。同時(shí)，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式將在2024年加速推進(jìn)，預(yù)計(jì)城中村改造、保障房建設(shè)的相關(guān)細(xì)則和規(guī)劃會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)。
　　2.展望2024：預(yù)計(jì)行業(yè)供需雙向收縮，總量指標(biāo)處于筑底階段
　　對(duì)2024年房地產(chǎn)行業(yè)總量指標(biāo)（1）預(yù)計(jì)2024年商品房銷(xiāo)售面積同比下降約6%，其中一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市分別增長(zhǎng)2%、下降2%、下降8%；（2）預(yù)計(jì)2024年商品房銷(xiāo)售金額同比下降約7%，其中一線(xiàn)城市、二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售價(jià)格分別增長(zhǎng)10%、持平、下降2%；（3）預(yù)計(jì)2024年新開(kāi)工仍然將低位徘徊，但考慮到2023年基數(shù)已經(jīng)足夠低，預(yù)計(jì)新開(kāi)工增速同比約-5%；（4）預(yù)計(jì)竣工增速仍較為可觀，預(yù)計(jì)2024年全年竣工增速約8%。
　　3.城中村改造將能與保障房、“平急兩用”設(shè)施形成有效聯(lián)動(dòng)
　　未來(lái)21個(gè)超大特大城市有很強(qiáng)動(dòng)力推進(jìn)城中村改造，測(cè)算潛在可供改造的面積約8.7億平米。假設(shè)30年改造完成，則年化釋放約2900萬(wàn)平米。目前城中村項(xiàng)目的堵點(diǎn)在于：（1）前期投入大，改造周期長(zhǎng),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)放大；（2）業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多，業(yè)內(nèi)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化打法；（3）項(xiàng)目體量大，業(yè)態(tài)復(fù)雜，對(duì)多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)能力要求高。從現(xiàn)有城中村政策方向看，未來(lái)大概率國(guó)企做地模式和政府收儲(chǔ)模式將成為市場(chǎng)主流：可以兼顧拆遷效率、項(xiàng)目完成度、整體可控性，且未來(lái)城中村改造將能與保障房、“平急兩用”設(shè)施形成有效聯(lián)動(dòng)。
　　4.投資建議：持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、陸家嘴、浦東金橋等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　5.風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。（3）宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行。