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事件：9月底自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制。截至到今天，22個(gè)集中供地城市中，已有19個(gè)城市發(fā)布涉宅地出讓公告，其中16個(gè)城市已經(jīng)不再設(shè)地塊競(jìng)拍上限，并已有4個(gè)城市取消地價(jià)限制后成功土拍。
　　多數(shù)核心城市取消土拍地價(jià)上限，其余城市有望陸續(xù)跟進(jìn)。截至今日，22個(gè)集中供地城市中，已有19個(gè)城市發(fā)布涉宅地出讓公告，其中16個(gè)城市已經(jīng)不再設(shè)置地價(jià)上限，鄭州的部分區(qū)域依然限制了地價(jià)，北京與上海依然維持地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙限”。我們認(rèn)為，隨著“新房改方案”的加速落地，商品房將逐漸回歸商品屬性，在此背景之下，鄭州、上海與北京有望陸續(xù)取消土拍地價(jià)上限，助力商品房回歸市場(chǎng)。
　　土拍限價(jià)取消后，多場(chǎng)土拍熱度高漲。截至今日，已有4個(gè)城市取消地價(jià)限制后成功土拍，分別為濟(jì)南、合肥、重慶和廈門。四城共計(jì)出讓16宗涉宅地塊，總成交額193.5億元，平均溢價(jià)率14.2%。其中多場(chǎng)土拍熱度高漲，例如合肥出讓的濱科城BK202305號(hào)宅地，最終成交金額為33.9億元，溢價(jià)率44.9%，樓面價(jià)18689元/㎡，樓面價(jià)上漲4225元/㎡，漲幅29.2%（該地塊東側(cè)緊臨的濱科城BK202302號(hào)宅地，2023年3月30日土拍觸發(fā)搖號(hào)，溢價(jià)率14.8%，封頂樓面價(jià)14464元/㎡）。我們認(rèn)為，地價(jià)與房?jī)r(jià)放開后，部分地塊土拍熱度高漲說明了房企對(duì)核心地塊的需求去化具有較強(qiáng)信心。
　　土拍限價(jià)取消有望進(jìn)一步釋放改善性需求，并使房?jī)r(jià)回歸真實(shí)價(jià)值。我們認(rèn)為，通過取消“雙限”進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則，能夠?yàn)榉科筇嵘焚|(zhì)注入動(dòng)力，進(jìn)一步釋放改善性需求的同時(shí)，使得房?jī)r(jià)回歸真實(shí)價(jià)值，主要原因系：1）地價(jià)與房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)化，使得房企的盈利能力取決于操盤能力與產(chǎn)品力，高質(zhì)量的商品房進(jìn)入市場(chǎng)將有效釋放改善性需求；2）“雙限”的打開將有效減少“倒掛”現(xiàn)象的發(fā)生，使得房?jī)r(jià)回歸真實(shí)價(jià)值，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，助力行業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展。
　　土拍限價(jià)取消有助于建立產(chǎn)品力良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，引導(dǎo)品質(zhì)與價(jià)格相匹配，助力商品房加速回歸商品屬性。我們認(rèn)為，在行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，讓地價(jià)與房?jī)r(jià)回歸市場(chǎng)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)體系，引導(dǎo)品質(zhì)與價(jià)格相匹配，從而助力商品房回歸商品屬性，主要原因系：1）通過競(jìng)拍獲取高溢價(jià)地塊的房企，將關(guān)注于設(shè)計(jì)與工程質(zhì)量等品質(zhì)的提升，從而確保產(chǎn)品力能夠?yàn)槭袌?chǎng)售價(jià)帶來匹配地價(jià)的溢價(jià)率；2）核心開發(fā)能力較弱的房企將在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境之下逐漸被淘汰或被迫提高產(chǎn)品力，具有良好口碑的品牌房企有望憑借產(chǎn)品力迎合改善性需求，從而穩(wěn)健發(fā)展。
　　投資建議：土拍限價(jià)取消有助于建立產(chǎn)品力良性競(jìng)爭(zhēng)體系，具備核心運(yùn)營(yíng)能力的品牌房企有望凸顯優(yōu)勢(shì)。土拍限價(jià)取消將使房企重視項(xiàng)目品質(zhì)的呈現(xiàn)，關(guān)注于產(chǎn)品力打造的品牌房企或?qū)⑹芤?，推薦地產(chǎn)板塊。標(biāo)的方面，建議關(guān)注龍頭品牌房企萬科A、華發(fā)股份、保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。