>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告：產(chǎn)業(yè)為先，再看北京-231109
| 上傳日期： |
2023/11/10 |
大?。?/td>
| 4212KB |
| 格式： |
pdf 共44頁(yè) |
來(lái)源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
|
|
隨著中心城區(qū)持續(xù)疏解非首都功能，北京已經(jīng)形成中心區(qū)以服務(wù)業(yè)為主，制造業(yè)遷移至郊區(qū)的發(fā)展格局。1）產(chǎn)業(yè)遷移帶動(dòng)人口流動(dòng)，北京中心城區(qū)常住人口占比由2018年55%降低至2022年50%，通州、順義、昌平、房山四區(qū)近4年常住人口流入較多。2）北京產(chǎn)業(yè)分布在空間上呈現(xiàn)“北研發(fā)、南制造”的集聚特征。中心城區(qū)以金融、信息服務(wù)業(yè)為主，北部海淀、昌平、朝陽(yáng)、順義構(gòu)成“研發(fā)創(chuàng)新與信息產(chǎn)業(yè)帶”；南部重點(diǎn)依托北京經(jīng)開區(qū)，與豐臺(tái)、大興、房山構(gòu)成“先進(jìn)智造產(chǎn)業(yè)帶”。
海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)高科技屬性最強(qiáng)，其余核心城區(qū)金融業(yè)仍是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，西城區(qū)金融業(yè)增加值規(guī)模占全市37%。2021年北京金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重約42%。1）2021年西城區(qū)金融業(yè)增加值占全市的37%，駐區(qū)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到132.7萬(wàn)億，占全國(guó)金融資產(chǎn)規(guī)模三分之一。2）海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)高科技屬性強(qiáng)，2021年軟件和信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市的58%，多家頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聚集；科研和技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值占全市37%。3）朝陽(yáng)區(qū)金融、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)均衡，GDP絕對(duì)規(guī)模僅次于海淀；東城區(qū)文化相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值占比相比其他區(qū)較高；豐臺(tái)區(qū)對(duì)建筑、房地產(chǎn)業(yè)依賴度為中心城區(qū)最高，二者產(chǎn)業(yè)增加值占全區(qū)GDP比重約19%。
醫(yī)藥制造、電子設(shè)備制造、汽車制造是北京先進(jìn)制造業(yè)的主導(dǎo)，總產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值比重約40%，經(jīng)開區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯。1）醫(yī)藥制造業(yè)、電子設(shè)備制造業(yè)、汽車制造業(yè)2021年總產(chǎn)值分別為3930億元、3744億元、3433億元，占工業(yè)總產(chǎn)值比重均超過(guò)13%。2）經(jīng)開區(qū)醫(yī)藥制造、汽車制造規(guī)模領(lǐng)先全市，醫(yī)藥制造產(chǎn)值占全市40%，汽車制造業(yè)產(chǎn)值占全市50%，現(xiàn)已引入理想、小米等行業(yè)頭部車企產(chǎn)線，北京亦莊高級(jí)別自動(dòng)駕駛示范區(qū)自2021年建成后，連續(xù)兩年在全國(guó)城市智能網(wǎng)聯(lián)汽車競(jìng)爭(zhēng)力排名中位列第一，現(xiàn)已匯聚百度、小馬智行等頭部企業(yè)。
北京東部商圈（朝陽(yáng)區(qū)）密度最大，中心區(qū)商圈主要靠工作人口支撐，金融街節(jié)假日/工作日客流僅47%。1）北京東部商圈密度最大，朝陽(yáng)區(qū)擁有CBD、望京、三里屯等多個(gè)超百萬(wàn)方體量商圈，也是北京夜經(jīng)濟(jì)活躍度最高區(qū)域，主要原因是北京東部為最早的外事區(qū)、商務(wù)區(qū)，早期外籍人士及城市白領(lǐng)等高端消費(fèi)人群相對(duì)聚集，帶來(lái)了針對(duì)該群體消費(fèi)需求的商業(yè)項(xiàng)目；西部五棵松商圈受益于奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)，近年來(lái)圍繞文化、體育開發(fā)商業(yè)資源，成為京西商業(yè)地標(biāo)，典型項(xiàng)目為華熙LIVE·五棵松。2）中心區(qū)商圈工作日客流普遍大于節(jié)假日客流，金融街、CBD商圈節(jié)假日/工作日客流分別為47%、70%，主要原因是中心區(qū)商圈寫字樓項(xiàng)目較多，客流以工作人口為主，居住人口為輔。
投資建議：我們認(rèn)為未來(lái)地產(chǎn)會(huì)跟隨產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)客群支撐片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展需求，同時(shí)片區(qū)軌交、商業(yè)等基礎(chǔ)配套直接影響當(dāng)?shù)鼐用裆畋憷?，三者?gòu)成支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素，當(dāng)前市場(chǎng)下房企拿地、居民購(gòu)房偏好基本遵循這一定律。北京城市基本面良好，隨著產(chǎn)業(yè)、人口向近郊區(qū)轉(zhuǎn)移，疊加優(yōu)質(zhì)商品房供應(yīng)，預(yù)計(jì)將匹配近郊人群有效住房需求，經(jīng)開區(qū)（亦莊）、昌平南等區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大發(fā)展空間。建議關(guān)注深耕北京房企，如中國(guó)海外發(fā)展、城建發(fā)展、金融街等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：北京產(chǎn)業(yè)外溢不及預(yù)期，郊區(qū)配套完善度不及預(yù)期。
|
|
