>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年三季報綜述：收入下行業(yè)績虧損，總量仍處于收縮通道-231108
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核心觀點：
結(jié)算下行利潤率承壓，企業(yè)分化加劇。根據(jù)公司三季報，23年前三季度36家A股樣本房企實現(xiàn)營收1.31萬億元，同比-2.8%，歸母凈利潤180億元，同比-44.4%，其中Q3營收4277億元，同比-8.5%，歸母凈虧損46億元（22Q3盈利32億元），為數(shù)據(jù)統(tǒng)計以來首個虧損的三季度。結(jié)算規(guī)模收縮疊加利潤率下降、費用率上升、表外項目貢獻(xiàn)能力減弱、資產(chǎn)減值等因素，板塊盈利能力仍在下降，受明股實債等前期隱患影響，板塊歸屬母公司凈虧損規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。分企業(yè)類型來看，23年前三季度企業(yè)分化加劇，規(guī)模強(qiáng)投資房企營收、歸母凈利潤分別+21%、+8%，弱投資房企則分別-5%、-66%，利潤率下降疊加大量減值使得弱投資房企業(yè)績承壓，地方中小房企收入同比-10%，利潤率改善帶動歸母凈利潤+21%，違約房企則自21年起連續(xù)3年凈虧損。
縮表依然持續(xù)，板塊負(fù)債壓力增大。截止23年三季度末樣本房企總資產(chǎn)、總負(fù)債、歸母凈資產(chǎn)同比分別-6.2%、-7.3%、-4.7%，板塊總體仍處于縮表通道。資產(chǎn)端，板塊貨幣資金較22年末下降14%，其中Q3較中期降幅達(dá)10%，資金壓力顯著增大。負(fù)債端，板塊預(yù)收賬款較22年末下降2%，有息負(fù)債下降2%，短期有息負(fù)債下降14%，長期有息負(fù)債增長4%，現(xiàn)金短債比0.94，較22年持平，但仍在紅線以下，受貨幣現(xiàn)金影響凈負(fù)債率上升，板塊負(fù)債壓力增大。
板塊持續(xù)現(xiàn)金凈流出，資金環(huán)境無明顯改善。23年前三季度A股樣本房企整體現(xiàn)金流凈流出1838億元，其中經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入1382億元，同比增長86%，投資性、籌資性現(xiàn)金流分別凈流出613億元、1838億元，其中投資性現(xiàn)金流較22年同期少流出359億元，籌資性現(xiàn)金流則多流出131億元。23年前三季度中，板塊僅Q1籌資性現(xiàn)金流凈流入，Q2、Q3單季度流出規(guī)模均在800億元以上，而經(jīng)營性現(xiàn)金流也僅Q2單季度超過千億，Q1及Q3平均凈流入規(guī)模僅171億元，回款及融資環(huán)境并沒有發(fā)生實質(zhì)性改變，板塊資金壓力仍在持續(xù)增大。
銷售投資向頭部集中，開竣工表現(xiàn)相對較弱。銷售方面，23Q1-3百強(qiáng)房企銷售金額同比下降12.3%。其中央國企同比+5%，頭部房企銷售集中度提升。投資方面，23Q1-3樣本房企拿地金額同比下降7%，占600城土地出讓金比例提升，其中11家強(qiáng)投資房企拿地金額占樣本房企比例達(dá)85%，土地資源向頭部集中。施工方面，23Q1-3樣本房企開工面積同比下降21%，竣工面積下降3%，目標(biāo)完成率同比均有提升，更多因為年初目標(biāo)較22年實際完成降幅較大，整體表現(xiàn)相對較弱。
風(fēng)險提示?；久娌患邦A(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；融資收緊；供給側(cè)改革出清影響情緒，對于市場情緒產(chǎn)生擾動。
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