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營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)明顯，歸母凈利同比高增，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　浦東金橋發(fā)布2023年三季報(bào)，得益于碧云尊邸項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)，公司營(yíng)收利潤(rùn)同比高增。公司可售房產(chǎn)資源充足，房產(chǎn)租賃收入穩(wěn)中有升，出租率逆勢(shì)提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯著。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為17.84、15.06和19.37億元，對(duì)應(yīng)EPS為1.59、1.34、1.73元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為6.9、8.2、6.4倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　三季度營(yíng)業(yè)收入有所增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健
　　公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收53.68億元，同比增長(zhǎng)54.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)16.21億元，同比增長(zhǎng)52.5%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益1.44元，毛利率和凈利率分別為74.5%和29.7%。年初至今公司整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健的原因是高毛利住宅項(xiàng)目碧云尊邸二期項(xiàng)目交房基本完成，結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售收入并相應(yīng)增厚凈利潤(rùn)。
　　租售并舉經(jīng)營(yíng)漸入佳境，完善專業(yè)投資全面開展
　　公司堅(jiān)持租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式，截至上半年末持有各類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)合計(jì)約321萬(wàn)方，平均出租率達(dá)到87%，為近年來(lái)最高水平。公司上半年完成Office Park金科園竣工備案，增加可租售面積19.9萬(wàn)方，圍繞“金色中環(huán)發(fā)展帶”推動(dòng)了20多個(gè)項(xiàng)目的前期或開工建設(shè)工作。同時(shí)公司已啟動(dòng)專業(yè)化投資團(tuán)隊(duì)組建工作，逐步完善直投＋基金投資的業(yè)務(wù)模式，全面開展投資業(yè)務(wù)。
　　可售充裕土儲(chǔ)豐厚，城市更新大有可為
　　公司在建可售住宅項(xiàng)目充足，上半年參與虹口區(qū)北外灘宅地項(xiàng)目實(shí)施主體遴選，被確定為實(shí)施主體，預(yù)估貨值超70億元，將極大增厚公司土地儲(chǔ)備，7月135街坊項(xiàng)目樁基工程開工，預(yù)計(jì)2024年可實(shí)現(xiàn)入市銷售。同時(shí)公司臨港組團(tuán)項(xiàng)目和周浦項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值近180億元，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備豐厚。園區(qū)資源方面，08街坊碧云商業(yè)綜合體項(xiàng)目繼續(xù)推動(dòng)城市更新及成片出讓規(guī)劃調(diào)整，預(yù)計(jì)將于年內(nèi)正式獲批；金橋南區(qū)零增地改擴(kuò)建初步估計(jì)可新增空間約40萬(wàn)方。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目拓展不及預(yù)期、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不及預(yù)期、上海新房?jī)r(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。