>> 中信證券-公募REITS2024年投資策略(資產(chǎn)配置篇)：穿越波動(dòng)，確認(rèn)價(jià)值-231120
| 上傳日期： |
2023/11/20 |
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| 格式： |
pdf 共1頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
明明,余經(jīng)緯,秦楚媛 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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2023年，公募REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的縮量下跌，底層資產(chǎn)的修復(fù)節(jié)奏受經(jīng)濟(jì)周期等因素影響而延續(xù)分化。展望2024年，加快市場(chǎng)體系建設(shè)的必要性和緊迫性進(jìn)一步凸顯，但我們依然看好REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容，REITs資產(chǎn)逐步成為機(jī)構(gòu)常規(guī)配置選擇?；诘讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營的周期性特征，建議長(zhǎng)期限的配置型資金關(guān)注現(xiàn)金流穩(wěn)定、原始權(quán)益人和基金管理人能力較強(qiáng)、估值合理的標(biāo)的，優(yōu)選保障房、能源和生態(tài)環(huán)保板塊，也可選穩(wěn)中有漲的倉儲(chǔ)、廠房、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施板塊；中期關(guān)注行業(yè)周期輪動(dòng)以適時(shí)調(diào)整倉位；短期資金可綜合基本面和估值指標(biāo)捕捉超跌帶來的交易性機(jī)會(huì)。
▍公募REITs市場(chǎng)復(fù)盤：兼股兼?zhèn)?，?dú)立演繹。以中證REITs（收盤）指數(shù)和我們基于發(fā)行時(shí)市值測(cè)算的C-REITs總市值指數(shù)為參考：2021年，市場(chǎng)方興未艾，投資者從冷靜觀望到熱捧；2022年，市場(chǎng)回歸理性，體系建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)；2023年，市場(chǎng)從量?jī)r(jià)齊升到縮量下跌，市場(chǎng)體系建設(shè)的必要性和緊迫性日趨凸顯。分板塊來看，市場(chǎng)系統(tǒng)性回調(diào)之下，能源和保障房板塊的表現(xiàn)相對(duì)具備一定韌性。
▍底層資產(chǎn)基本面：周期性與抗周期性的驗(yàn)證。今年前三季度，公募REITs底層資產(chǎn)的修復(fù)節(jié)奏受經(jīng)濟(jì)周期等因素影響而延續(xù)分化，從完成度的角度看今年公募REITs可供分配金額或可期。截至三季度末：（1）暑期出行旺季到來帶動(dòng)多數(shù)高速公路的車流量和通行費(fèi)收入雙雙回升，提振高速公路REITs經(jīng)營業(yè)績(jī)；（2）生態(tài)環(huán)保REITs業(yè)績(jī)呈現(xiàn)一定韌性；（3）受季節(jié)性因素和電力政策影響，各能源REITs的經(jīng)營表現(xiàn)和可供分配金額完成情況有所分化；（4）產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)間的租賃情況表現(xiàn)分化，部分資產(chǎn)仍面臨短期的空置問題，但可供分配金額完成度仍有保障。廠房類產(chǎn)業(yè)園區(qū)和部分研發(fā)辦公類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定；（5）倉儲(chǔ)物流REITs和保障房REITs繼續(xù)保持業(yè)績(jī)的穩(wěn)健經(jīng)營和可供分配金額的平穩(wěn)。
▍資產(chǎn)配置視角下的公募REITs：大有用武之地。公募REITs逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行，疊加擴(kuò)募環(huán)節(jié)的打通，REITs市場(chǎng)的體量有望持續(xù)擴(kuò)大，逐步形成更多可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為機(jī)構(gòu)常規(guī)配置選擇。橫向?qū)Ρ?，相較于高股息股票，公募REITs具備強(qiáng)制高分紅和分紅穩(wěn)定的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，REITs資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征使得其能夠在股債組合配置中發(fā)揮良好的分散風(fēng)險(xiǎn)和提升投資組合夏普比率的作用。
▍公募REITs投資策略：“長(zhǎng)觀質(zhì)量，短借周期”。綜合考慮現(xiàn)金分派率、P/NAV和IRR三項(xiàng)指標(biāo)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)回調(diào)后，公募REITs估值性價(jià)比已現(xiàn)。從過去兩年多以來各REIT季度業(yè)績(jī)的表現(xiàn)來看，我們能夠明顯感受到不同類型資產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的敏感程度呈現(xiàn)顯著差異?；诖?，建議長(zhǎng)期限的配置型資金關(guān)注現(xiàn)金流穩(wěn)定、原始權(quán)益人和基金管理人能力較強(qiáng)、估值合理的標(biāo)的，優(yōu)選保障房、能源和生態(tài)環(huán)保板塊，也可選穩(wěn)中有漲的倉儲(chǔ)、廠房、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施板塊；中期關(guān)注行業(yè)周期輪動(dòng)以適時(shí)調(diào)整倉位；短期資金可綜合基本面和估值指標(biāo)捕捉超跌帶來的交易性機(jī)會(huì)。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：模型假設(shè)與現(xiàn)實(shí)情況存在差異，導(dǎo)致測(cè)算結(jié)果的可參考性降低；公募REITs監(jiān)管和新發(fā)政策超預(yù)期變動(dòng)；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好。
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