>> 首創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)簡評報告：市場成交量平穩(wěn)，高信用房企集中度提升-231120
| 上傳日期： |
2023/11/21 |
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| 495KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
首創(chuàng)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
李梟洋 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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10月銷售環(huán)比持平，市場成交保持穩(wěn)定。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1-10月百強房企全口徑銷售金額51003億元，累計同比-14%；單月來看，百強房企10月單月銷售額為4437億元，同比-28.3%，環(huán)比0.4%。百強銷售環(huán)比持平，源于八月底九月中央及高能級城市政策的集中釋放。全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)前高、中低、后穩(wěn)的走勢。
市場集中度方面，我們選取2023年1-9月百強權(quán)益口徑銷售額及國家統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售額，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100的市場占有率分別為16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%，較2022全年分別變動0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。頭部集中度提升明顯。
高信用房企優(yōu)勢領(lǐng)先，中信用房企銷售依舊承壓。2023年1-10月高信用、十強和百強房企銷售全口徑金額累計同比分別為5.3%、-9.3%、-14%。2023年1-10月中信用、低信用房企銷售全口徑金額累計同比分別為-20.8%、-42.1%。市場集中度方面，我們選取2023年1-9月百強權(quán)益口徑銷售額及國家統(tǒng)計局公布的全國商品房銷售額，高信用、中信用和低信用房企的市場占有率分別為22.2%、9.6%和3.2%，較2022年底分別變動2.2%、-3%和-1.3%。
高信用房企增速持續(xù)保持領(lǐng)先十強房企，表明目前銷售市場中信用優(yōu)勢大于規(guī)模優(yōu)勢。高信用房企去年獲取優(yōu)質(zhì)項目逐步進入銷售期，新開盤項目去化率明顯高于滾存盤，因而其銷售增速持續(xù)領(lǐng)先。高去化項目快速回流現(xiàn)金，支撐新增優(yōu)質(zhì)土儲的獲取，形成良性循環(huán)，持續(xù)鞏固高信用房企競爭優(yōu)勢。中信用房企增速持續(xù)弱于百強房企。多數(shù)中信用房企持續(xù)一年半獲取增量土儲較少，使得23年可售貨值總量以及新開盤優(yōu)質(zhì)項目占比進一步下降?？墒圬浿蒂|(zhì)量下滑導(dǎo)致整體去化率難以回升。我們預(yù)計中低信用房企后續(xù)銷售依舊承壓。
投資建議：深圳國資委發(fā)聲支持萬科，短期流動性風(fēng)險預(yù)期下降，板塊估值保持平穩(wěn)。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份。3）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。
風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價超預(yù)期下跌等。
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